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VIII. Zivilsenat 07.07.2004 VIII
ZR 192/03
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Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene
und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die
tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter
dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereichung
die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der
fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen,
wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen
Wohnfläche mehr als 10 % beträgt.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat
im schriftlichen Verfahren nach Verzicht auf Schriftsatzfrist
am 14. Juni 2004 für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der
Zivilkammer 16 des Landgerichts Hamburg vom 27. Mai
2003 unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen
teilweise aufgehoben. Auf die Berufung des Beklagten
wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 17. Dezember
2002 im Kostenpunkt und insoweit abgeändert, als der
Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägerin einen
Betrag von mehr als 2.764,04 € nebst Zinsen in Höhe
von 5-Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem
16. Mai 2002 zu zahlen. Im Umfang der Abänderung wird
die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung des
Beklagten wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits
erster Instanz haben die Klägerin zu 1/4 und der Beklagte
zu 3/4 zu tragen. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren
haben die Klägerin zu 1/5 und der Beklagte zu 4/5
zu tragen.
Tatbestand:
Der Beklagte vermietete der Klägerin ab dem 1. Juli
1978 eine 3-ZimmerWohnung in H. , U. straße . Die
Größe der Wohnfläche ist im Mietvertrag nicht angegeben.
Die Netto-Kaltmiete betrug ursprünglich 400 DM; sie
wurde in der Folgezeit mehrfach erhöht.
Mit Schreiben vom 19. Dezember 1994 verlangte der
Beklagte unter Berufung auf den örtlichen Mietspiegel
die Zustimmung der Klägerin zur Erhöhung der monatlichen
Miete von 988,65 DM auf 1.081,DM. Dabei waren die
ortsübliche Nettokaltmiete mit 10,81 DM/m2 und die
Wohnungsgröße mit 100 m2 aufgeführt. Die Klägerin
stimmte dem Verlangen zu und entrichtete ab dem 1.
März 1995 die erhöhte Miete.
Mit Schreiben vom 12. Dezember 1997 forderte der Beklagte
wiederum unter Bezugnahme auf den Mietspiegel und
Zugrundelegung einer Wohnungsgröße von 100 m2 die
Zustimmung der Klägerin zu einer Mieterhöhung auf
12,06 DM/m2. Die Klägerin erteilte abermals ihre Zustimmung
und zahlte ab dem 1. März 1998 eine Nettomiete von
1.206,DM pro Monat.
Entgegen den Angaben in den beiden Mieterhöhungsverlangen
ist die von der Klägerin angemietete Wohnung nicht
100 m2, sondern nur 87,63 m2 groß. Dies wurde der
Klägerin erst nachträglich bekannt.
Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin Rückzahlung
des ihrer Ansicht nach zuviel gezahlten Mietzinses
für die Zeit vom 1. Januar 1997 bis 31. Januar 2001
in Höhe von umgerechnet 3.663,02 €; seit Februar 2001
entrichtet sie nur noch eine der tatsächlichen Wohnfläche
entsprechende niedrigere Miete. Die Klägerin ist der
Auffassung, ausschlaggebend für die Berechnung der
geschuldeten Miete sei die geringere tatsächliche
Wohnfläche, so daß sich unter Berücksichtigung der
ortsüblichen Miete von 10,81 DM/m2 bis Februar 1998
und von 12,06 DM/m2 ab dem 1. März 1998 sowie unter
Anrechnung eines Mietrückstandes von 237,76 DM der
eingeklagte Betrag ergebe. Die am 20. Dezember 2001
bei Gericht eingegangene Klage ist dem Beklagten am
29. Januar 2002 zugestellt worden. Der Beklagte macht
mit seiner Widerklage unter anderem behauptete weitere
Mietrückstände für die Zeit von Februar 2001 bis Mai
2002 geltend. Hinsichtlich der von der Klägerin geltend
gemachten Rückzahlungsansprüche für 1997 hat er die
Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat
der Klage in Höhe von 3.505,22 € nebst Zinsen stattgegeben
und festgestellt, daß der Rechtsstreit hinsichtlich
eines Betrages von 237,76 DM in der Hauptsache erledigt
ist. Auf die Widerklage, mit der der Beklagte einen
Betrag von 1.130,89 €, im wesentlichen für rückständige
Miete für die Monate Februar 2001 bis Mai 2002, begehrt
hat, hat das Amtsgericht die Klägerin zur Zahlung
von 135,40 € nebst Zinsen verurteilt. Im übrigen hat
das Amtsgericht Klage und Widerklage abgewiesen. Das
Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.
Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision
verfolgt der Beklagte sein Begehren zu Klage und Widerklage
weiter.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Mieterhöhung
bei falsch berechneter Wohnfläche - Mietzahlungen zurückfordern)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Teilweise Erstatung der Miete
bei zu hoch angerechneter Wohnfläche).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit den Rechten des Mieters bei falsch berechneter Wohnfläche.
Weitere Informationen zu Mieterhöhung
und Mietwohnung finden Sie hier.
Bitte beachten Sie:
Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Frage zu Wohnfläche
und Mieterhöhung hier nicht beantwortet wird und Sie Beratung
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