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VIII. Zivilsenat 25.02.2004 VIII
ZR 116/03
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Entscheidungsgründe:
I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, das Mieterhöhungsverlangen
der Kläger vom 26. Juli 1999 berücksichtige
nicht das Begründungserfordernis aus § 2
Abs. 1 Satz 2 MHG. Nach dieser Vorschrift sei für
ein wirksames Mieterhöhungsverlangen erforderlich,
daß von dem Jahresbetrag der zulässigen
ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß
§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG die Kürzungsbeträge
nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG abzuziehen seien.
Das hätten die Kläger nicht getan. Entbehrlich
seien der Abzug und die Angabe der Kürzungsbeträge
allenfalls dann, wenn der Abzug keine Auswirkungen
auf die verlangte Höhe der Miete habe; anderenfalls
führe der fehlende Abzug zur Unwirksamkeit des
Mieterhöhungsverlangens. Dabei seien Kürzungsbeträge
wegen der Gewährung von Mitteln aus öffentlichen
Haushalten für Modernisierung bei einem Mieterhöhungsverlangen
nach § 2 MHG regelmäßig jedenfalls
nicht mehr abzuziehen, wenn die Laufzeit des Modernisierungsvertrages
beendet sei. Während der vertraglichen Laufzeit
seien die Fördermittel hingegen in Abzug zu bringen.
Die Kläger könnten die geforderte Mieterhöhung
nicht verlangen, weil sie sich in dem Fördervertrag
einer Bindungszeit von 20 Jahren unterworfen hätten,
die erst am 28. Februar 2005 auslaufe. Eine Beschränkung
der Berücksichtigung einmaliger Baukostenzuschüsse
auf einen Zeitraum von zwölf Jahren komme jedenfalls
dann nicht in Betracht, wenn sich der Vermieter aus
eigener Entschließung einer bestimmten Bindungszeit
unterwerfe. Mit der 20jährigen Bindungszeit werde
nicht gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG verstoßen,
da diese auf der eigenen Entscheidung des Eigentümers,
welcher die Förderung nicht hätte in Anspruch
nehmen müssen, beruhe. Unter Berücksichtigung
der erhaltenen Fördermittel, die auf die ortsübliche
Vergleichsmiete von 1.906,03 DM anzurechnen seien,
ergebe sich eine Obergrenze für eine zulässige
Miete, die unterhalb der von den Klägern geforderten
Miete in Höhe von 1.576,81 DM liege. Die Fördermittel
hätten daher in dem Mieterhöhungsverlangen
ausgewiesen und berücksichtigt werden müssen.
II. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung
im Ergebnis nicht stand.
1. Allerdings greift die Rüge der Revision nicht
durch, aus einem Vergleich der Formulierungen in den
Regelungen der §§ 2 Abs. 2 und 3 Abs. 3
des hier noch anwendbaren (Art. 229 § 3 Abs.
1 Nr. 2 EGBGB) Gesetzes zur Regelung der Miethöhe
(MHG) ergebe sich, daß entgegen der Auffassung
des Berufungsgerichts die Angabe der Kürzungsbeträge
des § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG kein Wirksamkeitserfordernis
für das Mieterhöhungsverlangen sei. Nach
§ 2 Abs. 2 MHG ist das Mieterhöhungsverlangen
in schriftlicher Form geltend zu machen und zu begründen.
Da § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG zudem bestimmt, daß
die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1
Satz 3 bis 7 MHG abzuziehen sind, sind diese Beträge
in einer ordnungsgemäßen Begründung
aufzuführen. Das folgt auch aus dem Zweck der
Regelung. Sinn des Begründungszwangs ist es,
dem Mieter zu ermöglichen, die Berechtigung des
Erhöhungsverlangens zu überprüfen und
auf diese Weise überflüssige Prozesse zu
vermeiden (vgl. u.a. Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a Rdnr. 30). Soll
dieser Zweck erreicht werden, müssen dem Mieter
alle Faktoren bekannt gegeben werden, die für
die Mieterhöhung von Bedeutung sind. Ungeachtet
der sprachlichen Unterschiede zwischen § 2 Abs.
2 und § 3 Abs. 3 MHG führt somit auch im
Falle des § 2 MHG ein Verstoß gegen den
Begründungszwang zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens
(ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus aaO §
558 Rdnr. 252; LG Berlin GE 2002, 396), das - anders
als nach neuem Recht (§ 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB)
- nicht "nachgebessert", sondern nur im
Rechtsstreit durch ein erneutes Erhöhungsverlangen
ersetzt werden kann.
2. Die Revision ist jedoch deshalb begründet,
weil die Kläger einer Bindung hinsichtlich der
Höhe des Mietzinses nicht mehr unterlagen, so
daß die gewährten Fördermittel in
dem Erhöhungsverlangen nicht aufgeführt
zu werden brauchten.
a) Da die Begründung des Erhöhungsverlangens
dem Mieter die Möglichkeit geben soll, dessen
Berechtigung zu überprüfen, braucht sie
keine Elemente zu enthalten, die für die Berechtigung
des Verlangens keine Rolle spielen. Ob dies bei Baukostenzuschüssen
der Fall ist, richtet sich danach, wie lange diese
bei Mieterhöhungen gemäß § 2
Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 3 Abs. 1 Satz
3 bis 7 MHG berücksichtigt werden müssen.
Hierzu gibt es verschiedene Auffassungen. Nach einer
Ansicht sind erhaltene Zuschüsse bei Mieterhöhungen
grundsätzlich zeitlich unbegrenzt in Abzug zu
bringen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., §
558 Rdnr. 13, Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der
Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A
Rdnr. 386; Kuntze/Tietzsch WuM 1997, 308, 309 f. und
312 ff.). Eine andere Auffassung hält eine Anrechenbarkeit
nur innerhalb von höchstens zwölf Jahren
nach Fertigstellung der Baumaßnahme für
gerechtfertigt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
aaO § 558 Rdnr. 246; Beuermann GE 1996, 1514,
1520 f.). Schließlich wird die Meinung vertreten,
die erhaltenen öffentlichen Mittel seien nur
während der Laufzeit des Fördervertrages
in Abzug zu bringen (LG Berlin GE 1997, 240; Emmerich/
Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 2 MHRG Rdnr.
21). Für die erstgenannte Auffassung spricht
zwar der Wortlaut der §§ 2 Abs. 1 und 3
Abs. 1 MHG, die eine zeitliche Befristung des Abzugs
nicht vorsehen. Zu Recht verweisen die Gegner dieser
Ansicht jedoch darauf, daß die Vorschriften
auf einen bestimmten zeitlichen Rahmen reduziert werden
müssen. Anderenfalls würde dem Eigentümer
eines öffentlich geförderten Wohnraums auf
unbegrenzte Zeit verboten, für diesen Wohnraum
die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen,
und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme
längst nicht mehr mieterhöhend wirkt und
der Zuschuß somit "aufgebraucht" ist.
Dies wäre auch im Hinblick auf Art. 14 GG bedenklich,
da der Vermieter auf Dauer gehindert wäre, sein
Eigentum angemessen wirtschaftlich zu verwerten. Das
dagegen vorgebrachte Argument, dies sei deshalb richtig,
weil gewährte verlorene Zuschüsse der öffentlichen
Haushalte dem Vermieter auch endgültig verblieben
(Kuntze/Tietzsch, aaO S. 313), greift dagegen nur
vordergründig. Sinn der Regelungen der §§
2 und 3 MHG ist es, dem Vermieter, der nicht über
genügend eigenes Kapital verfügt, durch
verbilligte Darlehen oder Zuschüsse gleichwohl
zu ermöglichen, Modernisierungen durchzuführen.
Dem Vermieter, der nach der Durchführung von
Modernisierungen eigentlich nach § 3 Abs. 1 Satz
1 und 2 MHG die Miete erhöhen dürfte, sollen
aber solche Maßnahmen nicht zugute kommen, zu
deren Durchführung er öffentliche Mittel
in Anspruch genommen hat. Anderenfalls würde
er gegenüber demjenigen Vermieter ungerechtfertigt
besser gestellt, der die Modernisierungsmaßnahmen
aus dem eigenen Vermögen finanziert hat. Hingegen
darf derjenige Vermieter, der öffentliche Mittel
erhalten hat, nicht zeitlich unbegrenzt schlechter
gestellt werden als derjenige, der privates Vermögen
aufgewendet hat. Sonst würde der Zweck der Regelungen
der §§ 2 und 3 MHG verfehlt, die Modernisierung
von Wohnungen durch Einsatz öffentlicher Gelder
zu fördern, weil der Vermieter, soweit wie möglich,
auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten
würde. Hinsichtlich der Frage einer zeitlichen
Begrenzung der Anrechnung öffentlicher Fördermittel
auf eine Mieterhöhung auf die im Fördervertrag
vorgesehene Laufzeit abzustellen, selbst wenn der
vom Gesetz zur Regelung der Miethöhe vorgegebene
Zeitraum unterschritten ist (so aber LG Berlin GE
1997, 240), erscheint jedoch problematisch. Die §§
2 und 3 MHG bestimmen, unter welchen Voraussetzungen
ein Vermieter von seinem Mieter die Zustimmung zu
einer Mieterhöhung verlangen kann und welche
Beträge (zwingend) in Abzug zu bringen sind.
Daraus folgt aber auch, daß der Mieter berechtigt
ist, die Zustimmung zu verweigern, wenn sich der Vermieter
zu seinem eigenen Vorteil nicht an die vorgeschriebene
Berechnung hält. Diese dem Mieter vom Gesetz
gewährte Rechtsstellung kann ihm nicht ohne weiteres
durch einen öffentlichrechtlichen Fördervertrag
genommen werden, an dem er selbst nicht beteiligt
ist. Andererseits ist die Anrechnung einer öffentlichen
Förderung, wenn diese nicht in den Mietvertrag
einbezogen oder im Fördervertrag mit unmittelbarer
Wirkung zugunsten des Mieters ausgestattet wurde (vgl.
§ 328 BGB), aus den oben genannten Gründen
nur zeitlich begrenzt vorzunehmen. Nur insoweit ist
folglich auch der Mieter geschützt, so daß
nur eine kürzere Vertragslaufzeit, als sie sich
aus der gesetzlichen Regelung ergibt, den Mieter in
seinen gesetzlichen Rechten beeinträchtigen würde.
b) Der Senat neigt dazu, den Anrechnungszeitraum mit
zwölf Jahren zu bemessen (ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
aaO Rdnr. 246; a.A. Beuermann, aaO S. 1520, der einen
Anrechnungszeitraum von zehn Jahren aus den öffentlich-rechtlichen
Vorschriften der §§ 14 Abs. 4 ModEnG und
15 Abs. 3 WoBindG ableitet). Auszugehen ist von §
3 Abs. 1 Satz 6 in Verbindung mit Satz 1 MHG. Danach
ist bei verlorenen Zuschüssen die Erhöhung
der jährlichen Miete um 11 % des auf die jeweilige
Wohnung entfallenden Förderbetrages zu kürzen.
Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen,
die dazu führt, daß der gewährte Zuschuß
nach etwas über neun Jahren durch die verminderte
Mieterhöhung aufgezehrt ist. Unter Berücksichtigung
einer angemessenen Verzinsung des Zuschußbetrages
würde sich ein Anrechnungszeitraum von zwölf
Jahren ergeben. Nur für diesen Zeitraum wäre
dann auch die aus §§ 2 und 3 MHG herzuleitende
Rechtsstellung des Mieters ausreichend gesichert.
Die aus §§ 2 und 3 MHG folgende Frist bis
zur Zulässigkeit der Mieterhöhung der Kläger
war daher im Zeitpunkt ihres Schreibens vom 26. Juli
1999 längst abgelaufen. Vorliegend hatte das
Land Berlin mit den Klägern allerdings zunächst
eine Vertragslaufzeit von zwanzig Jahren ab mittlerer
Bezugsfertigkeit in § 7 Abs. 3 und 4 des Fördervertrages
vom 15./31. Oktober 1983 vereinbart. Diese Frist endete
nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erst
am 28. Februar 2005. Ob die Laufzeit des Fördervertrages
die Kläger über den Zeitraum von höchstens
zwölf Jahren hinaus deshalb bindet, weil sie
sich ihr "unterworfen" haben, wie das Berufungsgericht
meint, braucht nicht entschieden zu werden. Zu Recht
rügt nämlich die Revision, das Berufungsgericht
habe übersehen (§ 286 ZPO), daß die
in dem Modernisierungsvertrag mit dem Land Berlin
vereinbarte Bindungszeit hinsichtlich der Miethöhe
durch die Zusatzvereinbarung zum Modernisierungsvertrag
vom 22. Dezember 1995 verkürzt worden ist. Da
das Berufungsgericht auf die Zusatzvereinbarung nicht
eingegangen ist, ihre Auslegung daher unterblieben
ist und weitere Feststellungen nicht zu treffen sind,
kann der Senat die entsprechenden Vertragsbestimmungen
selbst auslegen. Danach haben sich die Vertragspartner,
wie aus § 2 der Zusatzvereinbarung hervorgeht,
ausdrücklich darauf geeinigt, daß Mieterhöhungen
in Abweichung von den Regelungen des § 7 des
Modernisierungsvertrages nach Maßgabe des §
2 MHG nunmehr verlangt werden dürfen. Die Zusatzvereinbarung
muß im Zusammenhang mit den Regelungen über
die Vorauszahlungsmittel in Höhe von 1.560.374
DM gesehen werden. Hinsichtlich dieses Betrages war
in § 4 Abs. 4 des Modernisierungsvertrages vereinbart
worden, daß zehn Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit
vom Land Berlin darüber entschieden werden sollte,
in welcher Höhe diese Mittel in Darlehen umgewandelt
bzw. endgültig als Zuschuß gewährt
werden. In § 1 der Zusatzvereinbarung wurde nunmehr
festgelegt, daß die Vorauszahlungsmittel in
vollem Umfang zurückzuzahlen seien. Im Gegenzug
wurde den Klägern die Möglichkeit gegeben,
bereits vor Ende der ursprünglich vereinbarten
Laufzeit von 20 Jahren Mieterhöhungen vorzunehmen.
Damit war es den Klägern jedenfalls zwölf
Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit erlaubt, Mieterhöhungen
zu verlangen, ohne Abzüge für die öffentliche
Förderung vornehmen zu müssen. Das Mieterhöhungsverlangen
vom 26. Juli 1999 brauchte folglich die erhaltene
öffentliche Förderung nicht auszuweisen.
III. Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben (§
562 Abs. 1 ZPO). Da der Rechtsstreit nach dem vom
Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt zur Endentscheidung
reif ist, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden
(§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Mieterhöhungsverlangen
der Kläger ist auch sachlich berechtigt, so daß
der Klage unter Abänderung des amtsgerichtlichen
Urteils stattzugeben ist. Das Berufungsgericht hat
auf der Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen
B. vom 12. Juni 2002 eine ortsübliche Bruttokaltmiete
in Höhe von 1.936,03 DM für die von der
Beklagten gemieteten Räumlichkeiten festgestellt.
Es hat dabei auch die von der Beklagten im Berufungsverfahren
gegen das Gutachten vorgebrachten Einwendungen berücksichtigt.
Da die von den Klägern verlangte monatliche Bruttokaltmiete
von 1.576,81 DM unterhalb dieses Betrages liegt und
auch im übrigen den Rege lungen des § 2
MHG entspricht, ist die Beklagte verpflichtet, ihre
Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen der
Kläger zu erteilen.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Mieterhöhung
nach Modernisierung und Umbaumaßnahmen)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Mieterhöhungsverlangen
nach Modernisierungsarbeiten).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit der Wirksamkeit einer Mieterhöhungsforderung.
Weitere Informationen zu Mieterhöhung
und Modernisierung finden Sie
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Mietrecht
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