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Alles über Schönheitsreparaturen




Wer ist gesetzlich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet?

Gesetzlich ist der Vermieter verpflichtet, anstehende Schönheitsreparaturen durchzuführen.
§ 535 Abs. 1 BGB
: Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit zu gewähren.
Dies gilt allerdings nur, soweit im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist. Denn häufig wird die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt.
Wenn aber im Mietvertrag keine Regelung über die Durchführung der Schönheitsreparaturen steht, sind sie allein Sache des Vermieters.


Wann ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, die dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam?

Alle Vereinbarungen und Klauseln im Mietvertrag (auch Formularmietvertrag), sind unwirksam, wenn sie bestimmen, daß Mieter mehr Schönheitsreparaturen durchführen und bezahlen soll, als er selbst abgewohnt hat.
Wird der Mieter durch den Mietvertrag unangemessen belastet, ist die Klausel unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Klausel ausdrücklich akzeptiert hat.

Kann der Mieter schon direkt beim Einzug zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden?

Nein, eine solche Vereinbarung wäre unwirksam. Der Mieter kann nicht verpflichtet werden, mehr Schönheitsreparaturen durchzuführen und zu zahlen, als er selbst abgewohnt hat.


Ist es zulässig, den Mieter zur regelmäßigen Durchführung aller laufenden Schönheitsreparaturmaßnahmen im Mietvertrag zu verpflichten?

Ja, eine solche Mietvertragsklausel ist zulässig. Allerdings wird diese Verpflichtung des Mieters erst nach dem Ablauf angemessener Fristen wirksam, nicht schon direkt mit dessen Einzug. Der Anfang der Fristen beginnt erst mit dem Einzug des Mieters.


Kann der Mieter im Mietvertrag verpflichtet werden, die Schönheitsreparaturen regelmäßig alle zwei Jahre durchzuführen?

Nein, denn dieser Nahe zeitliche Abstand der Reparaturarbeiten würde den Mieter unangemessen benachteiligen. Eine solche unangemessene Benachteiligung verstößt gegen treu und Glauben und ist somit unzulässig und unwirksam.

Kann der Mieter verpflichtet werden, die Schönheitsreparaturen "bei Bedarf" oder "sobald sie erforderlich sind" oder ähnlich unbestimmten Formulierungen, vorzunehmen?

Eine so formulierte Klausel kann unwirksam sein, da sonst der Mieter möglicherweise für Schäden oder Verschleißerscheinungen mitrenovieren müßte, die eventuell gar nicht von ihm verursacht wurden, sondern von seinem Vormieter.


Unter welchen Umständen ist es zulässig, den Mieter zu verpflichten , laufende Schönheitsreparaturen durchzuführen?

Die laufende Renovierung der Wohnung und Durchführung der Schönheitsreparaturen kann auf den Mieter übertragen werden, wenn der Mieter erst nach Ablauf einer angemessenen Frist zur Renovierung verpflichtet ist. Diese Frist wird ab dem Zeitpunkt des Einzugs berechnet.


Welche Renovierungsfristen sind im allgemeinen angemessen?

Folgende Fristen gelten im allgemeinen und unter durchschnittlichen Wohnbedingungen als angemessen:
- Küche, Bad und Dusche: alle 3 Jahre,
- Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur, Diele, Toilette: alle 5 Jahre
- andere Nebenräume: alle 7 Jahre.
Allerdings sind diese Fristen nicht gesetzlich bindend, aus den Umständen des Einzelfalles kann sich eine höhere oder auch eine kürzere Frist ergeben.

Kann der Vermieter im Mietvertrag festlegen, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen durch einen Fachbetrieb durchführen lassen muß?

Nein, eine solche Klausel wäre unwirksam. Der Mieter darf die Schönheitsreparaturen auch selbst vornehmen und muß hierfür keinen Fachmann beschäftigen. Allerdings kann der Vermieter darauf bestehen, daß die Arbeiten fachmännisch durchgeführt werden.


Was ist, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht fachmännisch durchgeführt hat?

Sollten bei der Schönheitsreparatur eklatante Mängel bestehen, weil sich nicht fachgerecht durchgeführt wurde, kann der Vermieter in der Regel vom Mieter Schadensersatz fordern.
Der Mieter hat dann eine Schadensersatzpflicht gegenüber dem Vermieter und muss dann unter Umständen die Kosten für einen Fachbetrieb, der die Arbeiten nachträglich ausführt, übernehmen sowie eventuelle Mietausfälle des Vermieters ausgleichen.


Gehört ein Neuanstrich der Heizkörper einschließlich Streichen der Heizungsrohre zu den Schönheitsreparaturen?

Ja, in der Regel zählen diese Arbeiten zu den allgemein üblich Maßnahmen bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen.


Gehört Streichen und Tapezieren der Wände und Decken zu den Schönheitsreparaturen?

Ja, in der Regel zählen diese Arbeiten zu den allgemein üblich Maßnahmen bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen.


Gehört das Streichen der Türen und Fenster zu den Schönheitsreparaturen?

Ja, in der Regel zählen diese Arbeiten zu den allgemein üblich Maßnahmen bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen. Allerdings müssen Fenster und Außentüren nur innen durch den Mieter gestrichen werden. Der Anstrich von außen ist Sache des Vermieters. Innentüren muß der Mieter allerdings komplett streichen oder lackieren.


Gehört das Reinigen von Teppichböden zu den Schönheitsreparaturen?

In der Regel nicht. Zur Reinigung des Teppichbodens ist der Mieter nur dann verpflichtet, wenn die Teppichbodenreinigung ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.


Gehört bei Schönheitsreparaturen zum Auszug das Verschließen der Dübellöcher zu den Pflichten des Mieters?

Wenn der Mieter beim Auszug Schönheitsreparaturen durchführen muß, ist er verpflichtet, auch die Dübellöcher zu verschließen.


Gehören Renovierungsarbeiten in Nebenräumen (wie etwa Keller, Speicher und Dachboden) zu den Schönheitsreparaturen?

In der Regel nicht. Zur Renovierung der Nebenräume ist der Mieter nur dann verpflichtet, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.





Bitte beachten Sie:

Eigentlich sieht das Gesetz vor, daß der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. "Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten." (§ 535 Abs. 1, § 538 BGB).

Allerdings werden in den meisten Mietverträgen die Schönheitsreparaturen an den Mieter weitergegeben. Nur wenn sich im Mietvertrag keine Regelung über die Schönheitsreparaturen finden, sind sie Sache des Vermieters.


Beachten Sie auch:

Da das Rechtsgebiet Schönheitsreparaturen komplex sein kann, ist für eine zuverlässige Rechtsberatung grundsätzlich die Konsultation eines Rechtsanwalts erforderlich.

Wenn Ihre Rechtsfrage zu Schönheitsreparaturen hier nicht beantwortet wird und Sie Beratung suchen, sollten Sie anwaltliche Hilfe einholen.

In den allermeisten Fällen kann Ihnen der Anwalt Ihre Rechtsposition zum Thema Schönheitsreparaturen erklären, und Ihnen eine konkrete Vorgehensweise aufzeigen.

Sie haben über Mietrecht-am-Telefon hier und jetzt die Möglichkeit, telefonisch eine kurze Frage an einen Anwalt zu richten.


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