Was genau ist eine Mietminderung?
Als Mietminderung bezeichnet man die einseitige Kürzung
der vereinbarten Miete durch den
Mieter wegen eines Mietmangels.Wenn die Mietwohnung erhebliche
Fehler ausweist, kann der Mieter in diesem Zeitraum den
Mietpreis entsprechend herabsetzen.
Kann der Mieter die Miete kürzen für Mängel,
die er selbst verschuldet hat?
Nein, bei Mängeln die ausschließlich durch
das Verschulden des Mieters entstanden sind, haftet
der Vermieter nicht und der Mieter verliert sein Recht
auf Mietminderung. Beispielsweise können Feuchtigkeitsschäden
in der Wohnung entweder durch bauliche Fehler des Gebäudes
oder durch falsches Lüften entstehen. Wenn nachgewiesenermaßen
das falsche Lüften der Wohnräume ursächlich
für den Feuchtigkeitsschaden war, kann der Mieter
die Miete nicht mindern.
In welchen Fällen kann der Mieter die Miete
kürzen?
Der Mieter darf dann seine Mietzahlungen mindern,
wenn die Mietsache einen erheblichen Mangel
aufweist.
Vergleiche § 536 Abs. 1 BGB:
"Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung
an den Mieter einen Fehler, der ihre Tauglichkeit zum
vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt, oder entsteht
während der Mietzeit ein solcher Fehler, so ist
der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit
aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.
Für die Zeit, während die Tauglichkeit gemindert
ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete
zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit
bleibt außer Betracht."
Kann man als Mieter wegen jedem Fehler in der Mietwohnung
die Miete kürzen?
Ist die Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit
der Mietsache nur unerheblich berechtigt das den Mieter
nicht zur Mietminderung.
Nur eine spürbare Nutzungsbeeinträchtigung
berechtigt zur Mietminderung. Ab wann allerdings ein
Mangel eine erhebliche Beeinträchtigung darstellt
und zur Mietminderung berechtigt, ist stets von der
genauen Betrachtung des Einzelfalles abhängig.
Wenn Sie sich unsicher sind, ob Sie zur Mietkürzung
berechtigt sind, empfiehlt es sich, einen kurzen Rat
vom Anwalt einzuholen.
Ist der Vermieter auch für Beeinträchtigungen
außerhalb der vermieteten Wohnung verantwortlich?
Der Vermieter haftet für alle Umstände und
Verhältnisse innehalb und außerhalb der Wohnung,
die den Gebrauchswert der Wohnung mindern oder die Tauglichkeit
für den vertragsmäßigen Gebrauch beeinträchtigen.
Beispiele für eine Gebrauchsbeeinträchtigung
der Mietwohnung von außerhalb der Wohnräume
können Lärmbelästigung aus dem Nachbarhaus
oder permanente Geruchsbelästigung durch Essensgerüche
von einer nahe gelegenen Gaststätte sein.
Ab wann und wie lange kann die Miete gemindert werden?
Die Miete kann für die Zeit heruntergesetzt werden,
in der die Mietmängel vorhanden sind.
Wann kann die Miete nicht gemindert werden?
Ist eine Mietminderung unter anderem dann ausgeschlossen,
wenn der Mietmangel nur einen unerheblicher Fehler der
Mietsache darstellt oder wenn der Mieter dem Vermieter
den Mangel nicht unverzüglich angezeigt hat und
sich so der Mangel verschlimmert hat oder wenn der Mieter
den Mangel selbst verschuldet und hervorgerufen hat.
Was ist eine unerhebliche Beeinträchtigung der
Mietsache, wegen der die Mietminderung nicht gerechtfertigt
wäre?
Eine Mietminderung ist wegen Unerheblichkeit des Mietmangels
dann ausgeschlossen, wenn der Mietmangel
einfach erkennbar und schnell oder ohne größere
Kosten beseitigt werden kann (§ 536 Abs. 1 Satz
3 BGB).
Kann man als Mieter die Miete mindern, obwohl man
in Mietvertrag unterschrieben hat, daß die Wohnung
mängelfrei ist, obwohl in Wirklichkeit ein Mangel
gegeben ist?
In diesem Fall könnte der Mieter die Miete mindern,
denn der tatsächliche Zustand der Wohnung ist für
die Bewertung der Sachlage entscheidend, nicht der Mietvertrag.
Gibt es eine Frist, innerhalb derer der Mieter dem
Vermieter den Mangel melden muß, damit sein Mietminderungsrecht
nicht verfällt?
Der Mietmangel muß dem Vermieter unverzüglich
mitgeteilt werden, damit dieser den Mangel
beheben kann. Der Mieter darf das Melden des Fehlers
oder Defekts nicht schuldhaft verzögern. (§
536c Abs. 1 BGB.)
Ist der Vermieter für Fehler und Mängel der
Wohnung nur dann verantwortlich, wenn er sie selbst
verschuldet hat?
Es ist völlig unerheblich, ob der Vermieter die
Mietmängel verschuldet hat oder nicht. Der Mieter
hat ein Recht auf Mietminderung sobald ein Mangel vorliegt
und nicht er selbst diesen Mangel verschuldet hat. Dieses
Recht auf Mietminderung ist unabhängig vom Verschulden
des Vermieters.
Der Vermieter muss die Wohnung dem Mieter in einem zu
dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand
zu überlassen und sie für die Dauer der Miete
in diesem Zustand zu erhalten (§
535 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Gibt es auch Sachverhalte oder Situationen, in denen
der Mieter auch ohne vorherige Meldung an den Vermieter
die Miete kürzen kann?
Dies ist unter Umständen dann denkbar, wenn entweder
der Vermieter den Mietmangel
nachgewiesenermaßen kennt oder kennen muß
oder wenn der Vermieter keinen Einfluß auf die
Beseitigung der Mängel nehmen kann.
Kann der Mieter den Mietmangel auch selbst beseitigen
oder beseitigen lassen?
Dies ist dann möglich, wenn ein sofortiges Einschreiten
notwendig ist, um die Mietsache (die Mietwohnung)
zu erhalten oder eine massive Verschlimmerung des Mietmangels
zu verhindern; oder auch, wenn der Vermieter mit der
Beseitigung des Mangels in Verzug ist.
Kann der Mieter während einer Modernisierung
der Wohnung die Miete mindern, obwohl er den Modernisierungsmaßnahmen
vorher zugestimmt hat?
Das Mietminderungsrecht des Mieters ist nicht durch
seine Zustimmung zu der Modernisierung ausgeschlossen.
Der Mieter kann dennoch für die Zeit der Umbaumaßnahmen
seine Miete entsprechend mindern, wenn die Mietsache
während der Modernisierungsarbeiten nicht oder
nur eingeschränkt genutzt werden kann oder zm Beispiel
wegen der entstehenden Lärmbelästigung sowie
Staub- und Schmutzentwicklung.
Kann der Mieter auf sein Recht auf Mietminderung
verzichten, beispielsweise indem er eine entsprechende
Klausel im Mietvertrag unterschreibt?
Es ist nicht möglich, dieses Recht des Mieters
auszuschließen oder einzuschränken. Entsprechende
Klauseln im Mietvertrag
sowie jegliche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen
Regelungen abweichende Vereinbarungen sind unwirksam
(§ 536 Abs. 4 BGB).
Braucht der Mieter die Zustimmung des Vermieters, bevor
er seine Miete mindern kann?
Nein, der Mieter kann sich ohne Einverständnis
des Vermieters auf sein Mietminderungsrecht
berufen (§ 536 Abs. 1 BGB).
Dieses Recht auf Mietminderung ist die angemessene Form
des Mieters, auf eien nicht vertragsgemäßen
Zustand der Wohnung zu reagieren und eine zügige
Behebung des Mietmangels zu veranlassen.
Wo finde ich die offizielle Mietminderungstabelle,
aus der ich entnehmen kann, welche Mietminderungsquote
bei welchem Mietmangel angemessen ist?
Eine bindende Mietminderungstabelle gibt es deswegen
nicht, weil sich die Höhe der Mietminderung am
Einzelfall orientiert. Da jede Mietwohnung unterschiedlich
ist und jeder Mietmangel und jede Gebrauchsbeeinträchtigung
unterschiedlich ausfallen kann, können keine pauschalen
Quoten angegeben werden.
Als Orientierungshilfe können Gerichtsurteile
herangezogen werden, die sich mit einem ähnlichen
Mietminderungsfall beschäftigt haben. Allerdings
bezieht sich jedes Urteil
auf einen konkreten Sachverhalt und ist nicht unbedingt
zu verallgemeinern.
Ein leicht anders gelagerter Sachverhalt kann die Höhe
der Mietminderung verringern oder erhöhen.
Wenn der Mieter die Mietminderung zu hoch ansetzt, und
es kommt in der Folge zu einem Rechtsstreit, hat der
Mieter nicht nur die fehlende Miete nachzuzahlen, sondern
trägt auch die Prozesskosten in der anteiligen
Höhe, in der er den Rechtsstreit verliert.
Wenn Sie unsicher sind, ob und in welcher Höhe
eine Mietminderung angemessen ist, sollten Sie anwaltliche
Hilfe einholen.
Wer muß im Falle einer Mietminderung was beweisen
können?
Der Mieter muß darlegen könne, daß
er den Mangel rechtzeitig angezeigt hat und daß
durch diesen Mangel eine tatsächliche Beeinträchtigung
des Wohnwertes vorliegt. Der Vermieter muß, um
sich gegen die Mietminderung zu wehren, beispielsweise
beweisen können, daß der Mieter den Mietmangel
selbst verschuldet hat oder daß die Beeinträchtigung
der Mietsache zu gering ist, als daß sie eine
Mietminderung rechtfertigen würde.
Wie berechnet man die Höhe der Mietminderung?
Entscheidend für die Höhe der Mietminderung
ist der Grad der Beeinträchtigung der Mietsache,
also die Schwere und Dauer des Mangels. Diese Frage
hängt sehr stark von den Umständen des jeweiligen
Einzelfalles zusammen und kann nicht kategorisch beantwortet
werden. Auch sogenannte Mietminderungstabellen oder
frühere Gerichtsurteile mit ähnlich gelagerten
Fällen stellen höchstens eine grobe Orientierungshilfe
dar und sind keinesfalls bindend. Wenn sie sich unsicher
sind, ob die Höhe einer Mietminderung angemessen
ist, sollten Sie sicherheitshalber diese Frage mit einen
Rechtsanwalt abklären.
Denn wenn der Mieter die Mietminderung zu hoch ansetzt,
und es kommt in der Folge zu einem Rechtsstreit, hat
der Mieter nicht nur die fehlende Miete nachzuzahlen,
sondern trägt auch die Prozeßkosten in der
anteiligen Höhe in der er den Rechtsstreit verliert.
Wird die prozentuale Mietminderung an der Warmmiete
(inklusive Nebenkosten) oder an der Kaltmiete festgemacht?
In der Regel wird die Mietminderung als ein Prozentsatz
der tatsächlich gezahlten Miete berechnet, also
an der Kaltmiete zuzüglich der Vorauszahlungen
der Betriebskosten
ohne die Heizkosten, allerdings gibt es auch Gerichtsentscheidungen,
in denen entweder auch die Heizkostenvorrauszahlungen
berücksichtigt wurden oder auch in denen ausschließlich
die Kaltmiete ohne Nebenkosten
als Berechnungsgrundlage genommen wurde.
Kann der Vermieter dem Mieter wegen der Mietminderung
kündigen?
Nein, der Vermieter kann nicht den Mietvertrag kündigen,
weil der Mieter von seinem Recht auf Mietminderung gebrauch
macht. Ausnahmen bestehen allerdings, wenn der Mieter
schuldhaft eine vollkommen überhöhte Mietminderung
in Anspruch nimmt.
Kann der Mieter den Mietmangel selbst beseitigen?
Das darf der Mieter, wenn der Vermieter mit der Mängelbehebung
in Verzug ist oder
wenn die sofortige Beseitigung des Fehlers zur Erhaltung
oder Wiederherstellung der tauglichkeit der Mietsache
notwendig ist.
Außerdem kann er dann dem Vermieter Material,
Werkzeug und Arbeitszeit in Rechnung stellen.
Hat der Mieter neben seinem Recht auf Mietkürzung
auch einen Anspruch auf Schadensersatz?
Der Mieter hat einen Anspruch auf Schadensersatz wenn
der Mangel nach Vertragsabschluß
entsteht und der Vermieter diesen Mangel verschuldet
hat. Der Mieter muss den Mangel der Mietsache und das
Verschulden des Vermieters beweisen können.
Muss die Mängelanzeige an den Vermieter immer
schriftlich erfolgen?
Gesetzlich ist keine bestimmte Form für die Mängelanzeige
vorgeschrieben. Also ist auch eine mündliche Mängelanzeige
gültig. Erfahrungsgemäß sollten aber
die Mängel aus Beweisgründen dem Vermieter
schriftlich oder unter Zeugen angezeigt werden.
Kann der Mieter die Miete wegen einer Mobilfunkantenne
auf dem Hausdach heruntersetzen?
Das Amtsgericht Gießen entschied, dass der Vermieter
weiterhin Anspruch auf die volle Miete hat.
Allein die Tatsache, dass auf dem Haus eine Mobilfunkantenne
stehe, berechtige nicht zu einer Mietminderung. Eine
Mietminderung ist nur dann angemessen, wenn konkrete
Gesundheitsschäden drohen, nicht wegen allein wegen
gesundheitlichen Bedenken und Ängsten des Mieters.
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