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VIII. Zivilsenat 21.01.2004 VIII
ZR 99/03
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Erhöhungserklärung
sei nicht aus formellen Gründen unwirksam. Daß die
der Erklärung beigefügten Anlagen nicht unterzeichnet
und auch nicht mit dem Schreiben körperlich verbunden
seien, sei unschädlich. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes könne sich die Einheit einer Urkunde
auch aus sonstigen Umständen wie fortlaufendem Text
oder Bezugnahmen ergeben. Diese Voraussetzungen seien
hier erfüllt. Die Klägerin sei auch zur Erhöhung der
Betriebskosten berechtigt, obwohl der Mietvertrag
die im Mietzins enthaltenen Betriebskosten nicht gesondert
ausweise. Sie habe bereits während der Geltung des
Gesetzes zur Verbesserung der Wohnungssituation im
Land Berlin (GVW) von der Befugnis gemäß § 7 GVW Gebrauch
gemacht, wie sich aus den eingereichten früheren Erhöhungserklärungen
ergebe. Schließlich habe die Klägerin die Erhöhung
auch hinreichend berechnet und erläutert. Insbesondere
seien die in der vereinbarten Mieterhöhung zum 1.
September 1995 berücksichtigten Betriebskosten nicht
nochmals in den Vergleich der Betriebskosten der Jahre
1995 und 1999 eingeflossen. Allerdings sei die Steigerung
der Betriebskosten wegen eines Fehlers bei der Ermittlung
des Grundsteuerbetrages etwas geringer ausgefallen
als von der Klägerin angenommen. Die Mieterhöhung
sei daher nur in Höhe von monatlich 46,21 DM berechtigt.
II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung
überwiegend nicht stand.
1. Als unbegründet erweisen sich allerdings die Verfahrensrügen
der Revision.
a) Der Einwand der Revision, die Feststellungsklage
sei unzulässig, weil die Klägerin gemäß § 259 ZPO
auf künftige Leistung hätte klagen können, greift
nicht durch. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes
steht die Möglichkeit einer Klage auf künftige Leistung
dem Feststellungsinteresse nicht entgegen (BGH, Urteil
vom 7. Februar 1986 - V ZR 201/84, NJW 1986, 2507
unter II 1; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1989 - IX
ZR 234/88, NJW-RR 1990, 1532 unter I 2, jeweils m.w.Nachw.;
Thomas/Putzo/Reichold, ZPO, 25. Aufl., § 256 Rdnr.
14; Zöller/Greger, ZPO, 24. Aufl., § 256 Rdnr. 8).
Ob im vorliegenden Fall die Voraussetzungen einer
Klage auf künftige Leistung gemäß § 259 ZPO erfüllt
sind, wie die Revision meint, kann deshalb dahinstehen.
b) Ebenfalls ohne Erfolg bleibt die Rüge der Revision,
das Berufungsgericht habe unter Verletzung des § 308
Abs. 1 ZPO der Klägerin mehr zugesprochen, als diese
beantragt habe. Zwar ist das Landgericht insofern
von den zuletzt gestellten Anträgen der Klägerin abgewichen,
als es die Beklagte zur Zahlung rückständiger Beträge
nur für die Monate Oktober 2000 bis Januar 2001 verurteilt
und die Verpflichtung zur Zahlung eines Erhöhungsbetrages
von monatlich 46,21 DM für den anschließenden Zeitraum
ab 1. Februar 2001 festgestellt hat; demgegenüber
hatte die Klägerin in der Berufungsinstanz den Zahlungsantrag
in prozessual zulässiger Weise auf die Zeit bis einschließlich
November 2001 erstreckt und die Feststellung erst
für die Zeit ab 1. Dezember 2001 begehrt. Ein Grund
für diese Abweichung von den Klageanträgen ist weder
vom Berufungsgericht in den Urteilsgründen dargelegt
worden noch sonst ersichtlich. Das ist jedoch unschädlich,
weil das Landgericht damit der Klägerin nicht mehr,
sondern weniger als beantragt zugesprochen hat. Dadurch
ist die Beklagte nicht beschwert.
c) Soweit die Revision weiter beanstandet, das Berufungsurteil
enthalte keine Begründung für den Feststellungsausspruch,
greift auch diese Rüge nicht durch. Angesichts der
völligen Identität des materiellen Rechtsgrundes hinsichtlich
der rückständigen und der künftigen Erhöhungsbeträge
bedurfte es keiner zusätzlichen Darlegungen zur Begründung
des Feststellungsausspruchs. Ein Verstoß gegen die
Bestimmung des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO und ein
absoluter Revisionsgrund im Sinne des § 547 Nr. 6
ZPO liegt deshalb nicht vor.
2. Die materiell-rechtlichen Rügen der Revision sind
jedoch teilweise begründet.
a) Mit zutreffender Begründung hat das Berufungsgericht
allerdings angenommen, daß die Erhöhungserklärung
der Klägerin vom 6. September 2000 die durch die Vorschrift
des – gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 3 EGBGB hier noch
anwendbaren – § 4 Abs. 2 MHG in Verbindung mit § 126
BGB (in der bis zum 31. Juli 2001 geltenden Fassung)
vorgeschriebene Schriftform gewahrt hat.
Nach der neueren gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes
zur gesetzlichen Schriftform (sog. Auflockerungsrechtsprechung)
ist die erforderliche Einheit der Urkunde gewahrt,
wenn die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern
bestehenden Urkunde entweder durch körperliche Verbindung
oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden
ist. Letzteres kann durch fortlaufende Seitenzahlen,
fortlaufende Nummerierung der einzelnen Bestimmungen,
einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang
des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen,
sofern sich hieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen
Blätter zweifelsfrei ergibt (BGHZ 136, 357). Besteht
die Urkunde aus einem Hauptteil und Anlagen, so müssen
die Anlagen in der Haupturkunde so genau bezeichnet
sein, daß eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist
(BGH, Urteil vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01,
NJW 2003, 1248 = BGHReport 2003, 525). Diese Voraussetzungen
sind hier erfüllt.
In ihrem Schreiben vom 6. September 2000 hat die Klägerin
die Gründe für die Veränderungen der Betriebskosten
im wesentlichen dargelegt. Auf die als Anlagen beigefügte
detaillierte Abrechnung der Betriebskosten des Jahres
1999 einschließlich der Vergleichszahlen für 1995
sowie die Erläuterungen hierzu hat sie ausdrücklich
hingewiesen. Beide, aus jeweils zwei Blättern bestehende
Anlagen enthielten einen fortlaufenden Text. Bei dieser
Sachlage konnte weder für die Beklagte noch für einen
unbeteiligten Dritten irgendein Zweifel bestehen,
daß sämtliche sechs Blätter ein zusammengehörendes
Schriftstück darstellten. Damit war der gesetzlichen
Schriftform (§ 126 BGB) Genüge getan.
b) Zu Recht rügt die Revision aber, die Klägerin sei
schon dem Grunde nach nicht berechtigt gewesen, die
Miete wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen.
Dies sei vielmehr nur dann zulässig, wenn die Betriebskosten
im Mietvertrag als Nebenkosten in Form einer Pauschale
oder einer Vorauszahlung vereinbart seien; daran fehle
es hier.
aa) Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Miete
nur einen bestimmten Betrag - hier: zuzüglich Heiz-
und Warmwasserkosten - vorsieht, werden im Regelfall
alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (§
546 BGB a.F). Bei einer derartigen Teilinklusivmiete
war nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung
eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten
nach § 4 MHG ausgeschlossen (Senatsurteil vom 19.
November 2003 - VIII ZR 160/03 unter II 2 m.w.Nachw.,
zur Veröffentlichung vorgesehen). Dies trifft entgegen
der Auffassung des Berufungsgerichts auch für den
vorliegenden Fall zu. Zwar handelte es sich bei der
Wohnung der Beklagten nach den von der Revision unangegriffenen
Ausführungen des Landgerichts ursprünglich um preisgebundenen
Wohnraum; für diesen Wohnraum (im Land Berlin) galten
in der Zeit vom 1. Januar 1988 bis zum 31. Dezember
1994 die Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der
Miethöhe (MHG) nur nach Maßgabe der §§ 2, 3 und 5
bis 7 des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der
Wohnungssituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987
(GVW). Nach § 7 Abs. 3 und 4 GVW waren während der
Geltungsdauer des Gesetzes - bewußt abweichend von
§ 4 Abs. 2 MHG (vgl. dazu Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer,
BGB/Mietrecht 3, 13. Bearbeitung 1997, § 4 MHRG, Rdnr.
87) - Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten
grundsätzlich zulässig; von dieser Möglichkeit hat
die Klägerin bereits vorher (1977, 1982 und 1985)
und im Jahr 1994 Gebrauch gemacht. Mit dem Außerkrafttreten
des GVW am 31. Dezember 1994 (§ 10 Abs. 2 GVW) ist
diese Möglichkeit jedoch entfallen. Seit dem 1. Januar
1995 galt daher - bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes
am 1. September 2001 (hier: § 560 BGB n.F.) - auch
im Land Berlin wie im übrigen Bundesgebiet das Gesetz
zur Regelung der Miethöhe ohne Einschränkung. Die
Steigerung von Betriebskosten konnte mithin auch in
Berlin von diesem Zeitpunkt an nur noch im Rahmen
einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete
gemäß § 2 MHG (jetzt: § 558 BGB) berücksichtigt werden.
Eine solche Mieterhöhung hat die Klägerin im Jahr
1995 mit Zustimmung der Beklagten vorgenommen. Um
eine derartige Anpassung der Miete geht es im vorliegenden
Verfahren aber nicht.
bb) Soweit sich die Klägerin in diesem Zusammenhang
auf den formularmäßigen Erhöhungsvorbehalt in § 3
Nr. 7 des Mietvertrages beruft, übersieht sie, daß
eine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des
Senats unwirksam ist (Urteil vom 20. Januar 1993 -
VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660 unter
II 2; vgl. zuletzt Senatsurteil vom 19. November 2003
- VIII ZR 160/03, zur Veröffentlichung vorgesehen).
Ebenso scheidet eine Mieterhöhung nach § 3 Nr. 6 des
Mietvertrages aus, weil es mangels entsprechender
Angaben in den in Betracht kommenden Nummern 2 und
3 des § 3 an einem hinreichenden Anknüpfungspunkt
für die Bestimmung fehlt, welche Betriebskosten in
der Teilinklusivmiete enthalten und deshalb möglicherweise
bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen sind, und
welche Nebenkosten von vornherein hiervon ausgeschlossen
sind, weil der Vermieter sie ohnehin zu tragen hat.
Diese Unsicherheit ist mit dem aus § 9 AGBG abgeleiteten
Transparenzgebot nicht zu vereinbaren; daß der Mietvertrag
bereits vor dem Inkrafttreten des AGBGesetzes am 1.
Januar 1977 abgeschlossen worden ist, steht der Anwendbarkeit
des § 9 AGBG für den hier maßgebenden Zeitraum nicht
entgegen (§ 28 Abs. 2 AGBG).
cc) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß
die Beklagte die in den Jahren 1977, 1982 und 1985
von der Klägerin vorgenommenen Mieterhöhungen wegen
gestiegener Betriebskosten akzeptiert hat. Ein stillschweigendes
Einverständnis auch mit allen künftigen derartigen
Mieterhöhungen lag darin nicht. Für die Mieterhöhung
des Jahres 1994 scheidet eine solche Annahme im übrigen
auch deshalb aus, weil die Maßnahme der damaligen
Gesetzeslage im Land Berlin entsprach und ein Widerspruch
der Beklagten daher aussichtslos gewesen wäre.
c) Der Klägerin ist es mithin grundsätzlich verwehrt,
die Miete unter Hinweis auf gestiegene Betriebskosten
zu erhöhen. Eine Ausnahme gilt jedoch für die Aufzugskosten,
die die Klägerin im Jahr 1999 erstmals in die Berechnung
der Betriebskosten einbezogen hat. Diese Kosten sind,
wie sich aus den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen
Unterlagen ergibt und im übrigen zwischen den Parteien
unstreitig ist, durch den nachträglichen Einbau von
Aufzügen in die Wohnanlage neu entstanden; sie wurden
von der Klägerin zunächst über Vorauszahlungen der
Mieter abgerechnet. Solche neu eingeführten Betriebskosten
rechtfertigen ausnahmsweise die Erhöhung der Miete,
weil sie von der Teilinklusivmietenabrede nicht erfaßt
sind und sich die Parteien überdies durch die von
der Klägerin vorgenommene und von der Beklagten widerspruchslos
akzeptierte Berechnung der Aufzugskosten ab dem Zeitpunkt
ihrer erstmaligen Entstehung konkludent hierüber geeinigt
haben (vgl. dazu auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
Mietrecht, 7. Auflage, § 4 MHG Rdnr. 33). Eine zusätzliche
Belastung der Beklagten folgt aus der Umstellung von
der Vorauszahlung auf die Umlage nicht.
Die Klägerin ist auch nicht aus sonstigen Gründen
an der Geltendmachung dieser Kosten gehindert. Aufzugskosten
zählen zu den Betriebskosten im Sinne des § 27 der
damals noch geltenden II. Berechnungsverordnung (BV)
(Nr. 7 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV); sie können
deshalb Gegenstand einer Vorauszahlungs- oder Umlagevereinbarung
gemäß § 4 Abs. 1 und 2 MHG sein. Ihrer Einbeziehung
steht, anders als die Revision meint, das bereits
erwähnte Senatsurteil vom 20. Januar 1993 nicht entgegen.
In jenem Verfahren hatte der Senat im Rahmen eines
Verbandsklageverfahrens die Wirksamkeit einer Klausel
mit der Begründung verneint, sie erfasse auch solche
Nebenkosten, die nicht in der Anlage 3 zu § 27 II.
BV aufgezählt seien. Letzteres ist bei den Aufzugskosten,
wie ausgeführt, indessen nicht der Fall.
III.
Nach alledem erweist sich die Revision überwiegend
als begründet. Ohne Erfolg bleibt sie lediglich insofern,
als das Berufungsgericht der Klage stattgegeben hat,
soweit die Mieterhöhung auf die Einbeziehung der Aufzugskosten
in die Betriebskostenumlage gestützt war. In diesem
Punkt ist die Mieterhöhung jedenfalls dem Grunde nach
gerechtfertigt; zur Ermittlung der Höhe des betreffenden
Betrages ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen
(§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Im übrigen sind die Berufung
der Klägerin und die Revision der Beklagten zurückzuweisen.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Mieterhöhung
wegen gestiegenen Beriebskosten)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Rechtfertigt eine Betriebskostnerhöhung
eine Mieterhöhungsverlangen?).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit Mieterhöhungen wegen gestiegenen Nebenkosten.
Weitere Informationen zu Nebenkosten und Mieterhöhung
finden Sie hier.
Bitte beachten Sie:
Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Frage zu "Mieterhöhung
wegen gestiegener Nebenkostenabrechnung"
hier nicht beantwortet wird und Sie Beratung suchen, sollten
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Mietrecht
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