VIII. Zivilsenat 26.05.2004 VIII ZR 77/03

a) Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überläßt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

b) Zu den Voraussetzungen der Erstattung von Gutachtenskosten, wenn der Vermieter einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Mietwohnung beauftragt, weil der Mieter seine Zahlungspflicht aus einer solchen Kostenabgeltungsklausel bestreitet.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. April 2004 für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 27. Februar 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Parteien streiten über Ansprüche wegen Schönheitsreparaturen aus einem Mietverhältnis. Die Kläger mieteten mit Wirkung ab 1. Juli 1998 von dem Beklagten und seiner Ehefrau eine Wohnung in D. . Der Mietvertrag vom 27. April 1998 enthält unter anderem folgende Formularklauseln:
"§ 8 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
…
2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen … fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen. … Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen,
Flure[n], Treppenhäuser[n] in Alleinbenutzung … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren zu tätigen.
…
§ 12 Beendigung der Mietzeit
1. Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. § 8 Ziff. 2 - befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle - vgl. § 8 Ziff. 2 - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den
Mieter."
Unter § 24 des Mietvertrags ist handschriftlich eingetragen: "2. Die Wohnung wurde Mitte 1996 renoviert (Wände, Decken etc.) und wird [in] derzeitigem gutem Zustand am 1. Juli 1998 übernommen."
Das Mietverhältnis endete am 31. August 2000. Der Beklagte und seine Ehefrau rechneten gegen Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung der Mietkaution und auf Auszahlung eines Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnung in Höhe von insgesamt 3.751,61 DM (1.918,17 €) mit Ge genforderungen in Höhe von 2.673,15 DM (1.366,76 €) auf, über deren Beste hen die Parteien streiten.
Gegenstand des Revisionsverfahrens sind lediglich noch zwei Aufrechnungsforderungen in Höhe von insgesamt 1.831,86 DM (936,62 €), und zwar:
1. zeitanteilig auf die Dauer des Mietverhältnisses (26 Monate) bezogene
Renovierungskosten in Höhe von 895,80 DM (458,02 €) auf der Grundlage des Kostenvoranschlages eines Malermeisters vom 18. September 2000 in Höhe von 2.067,25 DM betreffend drei Wohnräume und die Diele; die Kläger behaupten, sie hätten vor ihrem Auszug fachgerechte Anstricharbeiten durchgeführt;
2. Kosten eines Sachverständigengutachtens über den Zustand der Wohnung, die Ordnungsgemäßheit der vorgenommenen Renovierungsarbeiten und die zur Herstellung eines fachmännisch renovierten Zustands erforderlichen Maßnahmen vom 7. November 2000 in Höhe von 936,06 DM (478,60 €).
Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 2.673,15 DM erhobenen Klage
in Höhe eines Betrages von 1.995,15 DM (1.020,10 €) sta ttgegeben. Der Beklagte
hat hiergegen Berufung eingelegt und Klageabweisung beantragt, soweit
er zur Zahlung eines 163,29 DM übersteigenden Betrags verurteilt worden ist.
Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen zweitinstanzlichen Antrag auf Klageabweisung weiter.