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XIII. Zivilsenat 25.03.2003 XIII
ZR 333/02
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Landgericht hat im wesentlichen ausgeführt:
Werde die Zwangsverwaltung über ein Grundstück angeordnet,
so unterliege eine Nebenkostennachforderung des Vermieters
ebenso wie rückständige Mietforderungen der Beschlagnahme.
Ergebe die Abrechnung dagegen ein Guthaben des Mieters,
so sei kein Grund ersichtlich, weshalb der Zwangsverwalter
nicht seinerseits zur Auszahlung dieses Guthabens
verpflichtet sein solle. Die im vorliegenden Fall
von der Hausverwaltung erstellte Abrechnung sei auch
gegenüber dem Beklagten wirksam; daß die Beschlagnahme
nicht in dem entsprechenden Abrechnungsjahr erfolgt
sei, sei unerheblich. Im Verhältnis zum Mieter komme
es auch nicht darauf an, ob dem Zwangsverwalter Nebenkostenvorschüsse
zugeflossen seien.
Der Beklagte sei auch verpflichtet, die Abrechnung
über die Heiz- und Warmwasserkosten zu erstellen.
Die Abrechnung von Nebenkosten gehöre zu seinen Verwalteraufgaben,
und zwar auch dann, wenn sie den Zeitraum vor Anordnung
der Zwangsverwaltung betreffe. Ergebe diese Abrechnung
eine Nachforderung, so werde diese von der Beschlagnahme
umfaßt und der Zwangsverwalter habe gemäß § 152 Abs.
1 ZVG für die Geltendmachung der Forderung zu sorgen.
II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung
stand. Die Frage, in welchem Umfang ein Zwangsverwalter
zur Abrechnung von Nebenkosten für die vor seiner
Bestellung liegende Zeit verpflichtet ist, wird in
Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortet.
Von ihrer Klärung hängt auch die Entscheidung ab,
ob die Kläger vom Beklagten die Auszahlung des Betriebskostenguthabens
verlangen können.
1. Nach einer Ansicht stellt der Zeitpunkt der Bestellung
des Zwangsverwalters eine Zäsur dar; danach hat der
Zwangsverwalter Nebenkosten nur für den Zeitraum nach
seiner Bestellung abzurechnen und auszugleichen (so
z.B. AG Berlin-Neukölln, GE 1992, 271; ebenso wohl
AG Berlin-Schöneberg, GE 1990, 1091; Eckert in Wolf/Eckert/Ball,
Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts,
8. Aufl., Rdnr. 1523). Nach anderer Meinung hat der
Zwangsverwalter die Nebenkosten für den gesamten laufenden
Abrechnungszeitraum abzurechnen, in welchen seine
Bestellung fällt. Eine Aufspaltung der Abrechnung
in die Zeitspanne vor und nach seiner Bestellung findet
insofern nicht statt. Soweit er danach abzurechnen
hat, ist er auch verpflichtet, eine etwaige Nachforderung
geltend zu machen bzw. ein Guthaben an den Mieter
auszukehren, und zwar auch dann, wenn dieser die Vorauszahlungen
in zulässiger Weise noch an den Vermieter erbracht
hat (so insbesondere OLG Hamburg, NJW-RR 1990, 151
= MDR 1990, 248 = ZIP 1990, 320 = GE 1990, 41; LG
Berlin, GE 1990, 1083; AG Berlin-Wedding, GE 1998,
360; AG Spandau, GE 1990, 1091; Dassler/Schiffhauer/
Gerhardt/Muth, Zwangsversteigerungsgesetz, 12. Aufl.,
§ 152 Rdnr. 35; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht,
7. Aufl., Vor §§ 535, 536 Rdnr. 160; Schmidt-Futterer/Langenberg
aaO, § 546 Rdnr. 351; Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz,
17. Aufl., § 152 Rdnr. 9.9; ebenso wohl LG Berlin,
GE 1998, 743 und 2000, 1327). Nach einer dritten Auffassung,
die mit der dem Berufungsurteil zugrunde liegenden
Meinung übereinstimmt, ist der Zwangsverwalter nicht
nur für den bei seiner Bestellung laufenden, sondern
auch für zurückliegende Abrechnungszeiträume zuständig,
soweit die entsprechenden Nebenkostenabrechnungen
fällig und noch nicht erledigt sind (Haarmeyer/ Wutzke/Förster/Hintzen,
Zwangsverwaltung, 2. Aufl., § 6 ZwVerwVO Rdnr. 19;
dies., Handbuch zur Zwangsverwaltung, S. 90 Rdnr.
39). 2. Der Senat schließt sich der letztgenannten
Auffassung an.
a) Nach § 152 Abs. 1 ZVG hat der Zwangsverwalter das
Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen,
die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem
wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig
zu benutzen; Ansprüche, auf die sich die Beschlagnahme
erstreckt, hat er geltend zu machen. An bestehende
Miet- und Pachtverträge ist er gebunden (§ 152 Abs.
2 ZVG). Im einzelnen gelten für die Zwangsverwaltung
die Bestimmungen über die Anordnung der Zwangsversteigerung
(§§ 15-27 ZVG) entsprechend, soweit sich nicht aus
den §§ 147-151 ZVG etwas anderes ergibt (§ 146 Abs.
1 ZVG). So gilt die Anordnung der Zwangsverwaltung
als Beschlagnahme des Grundstücks, und zwar in demselben
Umfang wie bei einer Hypothek (§ 20 ZVG); jedoch erstreckt
sich bei der Zwangsverwaltung die Beschlagnahme -
anders als bei der Zwangsversteigerung (§ 21 Abs.
2 ZVG ) - auch auf die Miet- und Pachtzinsforderungen
(§ 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG).
b) Aus dem so umschriebenen Aufgabenbereich des Zwangsverwalters
folgt zunächst, daß der Verwalter nicht nur die laufenden,
sondern in bestimmtem Umfang auch rückständige Mietzinsforderungen
einzuziehen hat. Denn auf diese Forderungen erstreckt
sich bei der Belastung des Grundstücks mit einer Hypothek
die Haftung des Grundstücks, sofern die Rückstände
nicht länger als ein Jahr fällig sind (§ 1123 Abs.
2 Satz 1 BGB); demzufolge werden sie auch von der
als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung
erfaßt (§§ 21, 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG; Dassler/Schiffhauer/Gerhadt/Muth
aaO § 148 Rdnr. 10; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen,
Handbuch zur Zwangsverwaltung, S. 90 Rdnr. 39; dies.,
Zwangsverwaltung, § 6 ZwVerwVO Rdnr. 19). Für Nebenkostenforderungen,
auch soweit sie vereinbarte Vorauszahlungen betreffen,
gilt nichts anderes. Auch sie stellen das Entgelt
für bestimmte (Neben-)Leistungen des Vermieters dar,
das der Verwalter zugunsten der Haftungsmasse einzuziehen
hat (ebenso Eckert aaO, Rdnr. 1521; Stöber aaO, §
148 Rdnr. 2.3). Soweit Nebenkosten nicht oder nicht
in ausreichender Höhe gezahlt worden sind und deshalb
mit einer Nachforderung zu rechnen ist, ergibt sich
die Verpflichtung zur Geltendmachung dieser Forderung
unmittelbar aus § 152 Abs. 1, 2. HS. ZVG. Da die Höhe
einer etwaigen Nachforderung aber nur durch eine ordnungsgemäße
Nebenkostenabrechnung zu ermitteln ist, obliegt die
Erstellung dieser Abrechnung dem Verwalter jedenfalls
insoweit, als eine mögliche Nachforderung der Beschlagnahme
unterliegt. Diese Voraussetzung ist hier erfüllt.
c) Eine Nebenkostennachforderung wird nach der Rechtsprechung
des Senats erst in dem Zeitpunkt fällig, in welchem
die entsprechende Abrechnung des Vermieters dem Mieter
zugeht (BGHZ 113, 188, 191 ff.). Eine etwaige Nebenkostennachforderung
für einen zurückliegenden Abrechnungszeitraum ist
daher durch den Zwangsverwalter einzuziehen, und als
zwingende Vorbereitungsmaßnahme hierfür ist die Abrechnung
zu erstellen. War der Beklagte hiernach aber verpflichtet,
die Abrechnung vorzunehmen, dann umfaßte diese Verpflichtung
auch den Ausgleich des sich aus der Abrechnung ergebenden
Saldos, und zwar unabhängig davon, ob er zugunsten
des Beklagten als Verwalter der Haftungsmasse (anstelle
des Vermieters) oder zugunsten der Kläger als Mieter
bestand (Schmidt-Futterer/Langenberg aaO, § 546 Rdnr.
351; Haarmeyer/ Wutzke/Förster/Hintzen, aaO S. 91,
Rdnr. 41). Im letzteren Fall kann es wegen der Einheitlichkeit
der Abrechnung auch nicht darauf ankommen, ob der
Beklagte die noch vom Vermieter bzw. von der von diesem
beauftragten Hausverwaltung vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen
erhalten hat (OLG Hamburg aaO; Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth
aaO, § 152 Rdnr. 35; Stöber aaO § 152 Rdnr. 9.9).
An diesem Ergebnis ändert sich schließlich auch dadurch
nichts, daß die Abrechnung noch von der Hausverwaltungsfirma,
die bisher im Auftrag des Vermieters tätig geworden
war, vorgenommen worden ist. Einwände gegen die inhaltliche
Richtigkeit der Rechnung hat der Beklagte nicht vorgebracht.
d) Nach den vorstehenden Ausführungen ist der Beklagte
nicht nur zur Auszahlung des bisher ermittelten Nebenkostenguthabens
der Kläger, sondern auch zur Abrechnung der Heiz-
und Warmwasserkostenvorauszahlungen für das Jahr 1998
und zum Ausgleich bzw. zur Einziehung eines sich daraus
ergebenden Saldos verpflichtet. III. Nach alledem
haben die Vorinstanzen die Klage sowohl hinsichtlich
des Zahlungsantrages als auch bezüglich des Antrages
auf Erteilung einer Abrechnung über die Heiz- und
Warmwasserkosten zu Recht als begründet angesehen.
Die Revision des Beklagten ist daher zurückzuweisen.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Zwangsverwaltung,
Abrechnung der Betriebskosten)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Betriebskostenabrechnung durch
einen Zwangsverwalter).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit den Betriebskosten.
Weitere Informationen zu Betriebskosten
und Mietwohnung finden Sie hier.
Bitte beachten Sie:
Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Frage zu Betriebskosten
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