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XIII. Zivilsenat 16.07.2003 XIII
ZR 286/02
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Entscheidungsgründe:
I.
Die durch den Einzelrichter wegen Grundsätzlichkeit
zugelassene Revision ist zulässig und führt nicht
wegen Verstoßes gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG zur
Aufhebung des Berufungsurteils. Anders als bei Beschlüssen
im Beschwerdeverfahren, in denen der Einzelrichter
die Rechtsbeschwerde wegen Grundsätzlichkeit zugelassen
hat (vgl. BGH, Beschluß vom 13. März 2003 - IX ZB
134/02, NJW 2003, 1254), war hier der Einzelrichter
im Berufungsverfahren der zur Entscheidung gesetzlich
zuständige Richter. Während der Einzelrichter im Beschwerdeverfahren
nach § 568 Satz 1 ZPO als sogenannter originärer Einzelrichter
tätig wird und dem Kollegium das Verfahren bei grundsätzlicher
Bedeutung der Sache gemäß § 568 Satz 2 Nr. 2 ZPO zur
Entscheidung zu übertragen hat, ist der Einzelrichter
im Berufungsverfahren nach § 526 Abs. 1 ZPO erst nach
Übertragung des Rechtsstreits durch das Kollegium
zur Entscheidung berufen. Hält das Berufungsgericht
eine grundsätzliche Bedeutung der Sache für gegeben,
hat es von der Übertragung an den Einzelrichter abzusehen
(§ 526 Abs. 1 Nr. 3 ZPO). Der Einzelrichter im Berufungsverfahren
darf - und muß - die Sache, wenn er ihre grundsätzliche
Bedeutung bejaht, dann nach § 526 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
dem Kollegium zur Entscheidung über eine Übernahme
vorlegen, wenn sich die grundsätzliche Bedeutung aus
einer "wesentlichen Änderung der Prozeßlage" ergibt,
also nicht schon dann, wenn er sie anders als das
Kollegium von vornherein als grundsätzlich ansieht.
Diese Vorschriften lassen erkennen, daß der Einzelrichter
nach dem Willen des Gesetzgebers durch den Übertragungsbeschluß
des Kollegiums zur Entscheidung über die Berufung
befugt ist, auch wenn das Kollegium die grundsätzliche
Bedeutung der Sache von ihm abweichend beurteilt hat.
Ob etwas anderes dann zu gelten hat, wenn es der Einzelrichter
trotz Vorliegens der Voraussetzungen des § 526 Abs.
2 Nr. 1 ZPO unterlassen hat, den Rechtsstreit dem
Kollegium vorzulegen, braucht nicht entschieden zu
werden. Eine wesentliche Änderung der Prozeßlage im
Sinne dieser Vorschrift ist nicht eingetreten.
II. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Die Klägerin sei zur Umlage der Kosten der Wärmelieferung
nach § 14 Abs. 1 MHG berechtigt, da sämtliche Voraussetzungen
für eine Anwendung der Vorschrift gegeben seien.
Bei den Kosten der Wärmelieferung handele es sich
um Betriebskosten im Sinne von § 27 in Verbindung
mit Anlage 3 Nr. 4 c, 5 b der Verordnung über wohnungswirtschaftliche
Berechnungen vom 5. April 1984, in der Fassung der
Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178;
künftig: Zweite Berechnungsverordnung). Der Zustimmung
der Mehrheit der Mieter für die Beauftragung eines
Dritten mit der Planung, Finanzierung, Errichtung,
Wartung und den Betrieb einer Heizungsanlage im Haus
der Klägerin und für die Umlegung der von diesem Dritten
für die Wärmelieferung in Rechnung gestellten Kosten
habe es nicht bedurft. Nach der Übergangsvorschrift
des § 14 Abs. 1 MHG sei ebenso wie nach der am 11.
Juni 1995 aufgehobenen Betriebskostenumlageverordnung
die Umlage erstmalig entstandener Nebenkosten, auch
die Umlage der Kosten der eigenständig gewerblichen
Lieferung von Wärme und Warmwasser, zulässig gewesen.
Auch habe die Klägerin bei der Wahl dieses Modells
nicht gegen ihre Pflicht zur ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung
verstoßen. Für eine etwaige Verletzung dieser Pflicht
würde die Beklagten die Darlegungsund Beweislast treffen,
der sie nicht genügt hätten. Soweit nach dem Vortrag
der Beklagten im Raum Z. die Heizkosten bei von Vermietern
selbst betriebenen Heizungen geringer seien, könne
dies mit der im Streitfall gewählten Form der Wärmelieferung
nicht verglichen werden. Denn bei der Finanzierung
der Heizanlage durch ein Betreibermodell wie hier
würden die Investitionskosten für die Errichtung der
Anlage mit in die Nebenkostenabrechnung einfließen.
Dies sei zwar bei den von den Beklagten genannten
Vergleichsobjekten nicht der Fall. Doch würden bei
den dortigen Objekten die Mieter auf dem Wege einer
Erhöhung der zu zahlenden Miete wegen Modernisierung
(§ 3 MHG) auch zur Finanzierung der Heizanlage herangezogen
werden.
III.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung
stand. 1. Die Revision meint, die Klägerin habe mit
ihrem Schreiben vom 10. September 1996 die Betriebskosten
der Heizanlage schon deshalb nicht wirksam gemäß §
14 Abs. 1 MHG auf die Mieter umgelegt, weil das genannte
Schreiben den Grund der Umlage nicht erläutere. Das
sei aber nach der hier einschlägigen Vorschrift des
§ 4 Abs. 2 Satz 2 MHG Voraussetzung für eine wirksame
Umlageerklärung. Diese Rüge greift nicht durch.
a) Zu Recht sieht das Landgericht das Schreiben vom
10. September 1996 als ausreichende Erklärung im Sinne
des § 14 Abs. 1 Satz 1 MHG an, der - obwohl er inzwischen
aufgehoben ist - nach Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4 EGBGB
im Streitfall noch anzuwenden ist. Nach § 14 Abs.
1 Satz 1 MHG dürfen unter den dort genannten weiteren
Voraussetzungen Betriebskosten im Sinne des § 27 der
Zweiten Berechnungsverordnung "durch schriftliche
Erklärung" auf den Mieter umgelegt werden. Diese Bestimmung
verlangt die von der Revision vermißten Erläuterungen
nicht. Die Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG, wonach
die Erklärung nur wirksam ist, wenn in dem Schriftstück
der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert
wird, ist nicht heranzuziehen. Nach § 11 Abs. 2 MHG
sind die §§ 1 bis 10 a MHG in dem in Art. 3 des Einigungsvertrages
genannten Gebiet, mithin in den neuen Ländern, anzuwenden,
soweit sich aus §§ 12 bis 17 MHG nichts anderes ergibt.
§ 14 Abs. 1 MHG enthält keine Verweisung auf § 4 Abs.
2 Satz 2 MHG, sondern schreibt in Satz 3 der Vorschrift
allein eine entsprechende Anwendung des § 8 MHG vor.
Hieraus ergibt sich, daß es der in § 4 Abs. 2 Satz
2 MHG geforderten Angaben nicht bedarf. Dieses Ergebnis
wird bestätigt durch die Entstehungsgeschichte des
§ 14 MHG, der durch das Mietüberleitungsgesetz vom
6. Juni 1995 (BGBl. I S. 748) eingeführt wurde. Die
Vorschrift ersetzte die bis dahin in den neuen Ländern
geltende Betriebskostenumlageverordnung vom 17. Juni
1991 (BGBl. I 1991 S. 1270), die eine § 4 Abs. 2 MHG
entsprechende Regelung nicht enthielt, sondern sich
ebenfalls mit einer schriftlichen Erklärung begnügte
(§ 1 Abs. 1) . Zweck des § 14 Abs. 1 MHG war es, den
Vermietern im Interesse einer raschen Verbesserung
der Wohnverhältnisse in den neuen Ländern die durch
die Umlageverordnung eröffnete Möglichkeit, Betriebskosten
einseitig auf den Mieter umzulegen, bis zum 31. Dezember
1997 zu erhalten (vgl. Staudinger/Emmerich, Mietrecht
3, 13. Bearb. 1997 Art. 3 WKSchG II § 14 MHG). Es
gibt keinen Anhaltspunkt dafür, daß durch die Vorschrift
des § 14 Abs. 1 MHG bislang nicht vorgeschriebene
formelle Voraussetzungen für eine Erklärung zur Umlage
von Betriebskosten geschaffen werden sollten (a.A.
Staudinger/Emmerich aaO, Rdnr. 13; Palandt/ Putzo,
BGB, 56. Aufl., § 14 MHG Rdnr. 5, allerdings jeweils
ohne Begründung).
b) Im übrigen hat die Klägerin, wie die Revisionserwiderung
zutreffend darlegt, in ihrem Schreiben vom 10. September
1996 den Grund der erhöhten Umlage, nämlich die Ersetzung
der Ofenheizung durch eine Zentralheizanlage zur Wärme-
und Warmwasserversorgung, bezeichnet, unter Bezugnahme
auf § 6 der Verordnung über die verbrauchsabhängige
Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV)
die Berechnungsmaßstäbe benannt und, soweit möglich,
durch Bezifferung der Vorauszahlungen mit 1,50 DM/m2
die voraussichtlich anfallenden zusätzlichen Kosten
angegeben. Abgesehen davon hatte sie, den Feststellungen
des Berufungsgerichts zufolge, die Mieter des auch
von den Beklagten bewohnten Hauses schon zuvor durch
das Schreiben vom 19. Februar 1996 und durch die Darstellung
des Modells bei einer Mieterversammlung, zu der sie
auch die Beklagten ordnungsgemäß eingeladen hatte,
über das Vorhaben unterrichtet.
2. Ohne Erfolg äußert die Revision Bedenken dagegen,
dem Vermieter zu gestatten, dem Mieter durch einseitige
Erklärung die Kosten der Wärmelieferung durch das
Drittunternehmen aufzuerlegen.
a) Das Landgericht hat seine Entscheidung auf § 14
Abs. 1 MHG in Verbindung mit § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung
und § 7 Abs. 4 HeizkostenV gestützt. Zutreffend hat
es in den Kosten der Wärmelieferung Betriebskosten
im Sinne des § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung
und der Anlage 3 Nr. 4 Buchst. c und Nr. 5 Buchst.
b hierzu gesehen. Bei der "eigenständigen gewerblichen
Lieferung von Wärme bzw. Warmwasser" gehören dazu
die kompletten vom Versorgungsunternehmen berechneten
Kosten einschließlich der darin enthaltenen Investitions-
und Verwaltungskosten und auch der Unternehmergewinn
des Lieferanten (LG Braunschweig ZMR 2000, 832 ff.
mit zust. Anm. von M. Schmid; vgl. auch LG München
II MDR 2001, 210). Diese sind im Wärmepreis enthalten,
der hier vom Vermieter gezahlt und an die Mieter weitergegeben
wurde.
Die frühere Fassung der Anlage 3 Nr. 4 Buchst. c zu
§ 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (Fassung
vom 18. Juli 1979 - BGBl. 1979 I S. 1077, 1101) betraf
nur die Versorgung mit "Fernwärme"; diese Voraussetzung
war bei einer Lieferung von Wärme aus einer Anlage
in dem zu versorgenden Gebäude nicht in jedem Falle
gegeben (Senat, Urteil vom 9. April 1986 - VIII ZR
133/85, NJW 1986, 3195 unter II 1 b cc; vgl. BGHZ
109, 118, 125 f.). Nunmehr werden seit der Änderung
der Nr. 4 Buchst. c in Verbindung mit Buchst. a der
Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der genannten Verordnung durch
die Verordnung zur Änderung energieeinsparrechtlicher
Vorschriften vom 19. Januar 1989 (BGBl. I S. 109,
110) stets auch die Kosten der gewerblichen Lieferung
von Wärme einbezogen, die von einer in dem Gebäude
befindlichen Heizungsanlage erzeugt wird; entsprechend
wurde die Heizkostenverordnung neu gefaßt (vgl. §
7 Abs. 4). Ziel dieser Änderungen war es, Konzepte
der sogenannten Nahwärme gleichfalls zu fördern (vgl.
Langenfeld-Wirth, ZMR 1997, 165; Eisenschmid, WuM
1998, 449). Zu den Kosten der Wärmelieferung im Sinne
der Grundsätze der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten
Berechnungsverordnung gehören alle Kosten, die der
Wärmelieferant seinerseits dem Vermieter in Rechnung
stellt (Senat, Urteil vom 9. November 1983 - VIII
ZR 161/82, NJW 1984, 971 unter II 2 a zur früheren
Fassung der Anl. 3 Nr. 4 Buchst. c; vgl. Langenfeld-Wirth
aaO).
b) Zu Recht weist das Berufungsgericht darauf hin,
daß § 14 Abs. 1 MHG, der, wie dargelegt, § 1 der Betriebskostenumlageverordnung
vom 17. Juni 1991 ersetzt und die dortige Regelung
bis zum 31. Dezember 1997 verlängert hat, ebenso wie
diese Bestimmung die Umlage erstmalig entstandener
Nebenkosten erfassen sollte. Da nach § 4 Abs. 1 Betriebskostenumlageverordnung
durch Einbeziehung der Kosten der "eigenständig gewerblichen
Lieferung von Wärme und Warmwasser, auch aus zentralen
Heiz- und Warmwasserversorgungsanlagen" die Umlegung
dieser Drittlieferungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr.
2 HeizkostenV im Wege einer einseitigen Erklärung
des Vermieters vorgesehen war, gilt dies auch für
die Nachfolgebestimmung des § 14 Abs. 1 MHG. Mit den
genannten Vorschriften sollte den Vermietern in den
neuen Ländern für einen von vornherein begrenzten
Übergangszeitraum zur Umlegung der Betriebskosten,
die im Mietrecht der DDR keine Rolle gespielt hatten,
ein Gestaltungsrecht eingeräumt werden, das nach §
4 Abs. 1 Betriebskostenumlageverordnung das von der
Klägerin gewählte Modell erfaßte (vgl. Langenfeld-
Wirth aaO S. 168). Nunmehr gelten in den Ländern der
ehemaligen DDR die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften.
3. Die Rüge der Revision, ein Zustimmungserfordernis
der Mieter für das Betreibermodell ergebe sich aus
§ 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV, greift ebenfalls nicht
durch. § 4 HeizkostenV betrifft allein die Ausstattungen
zur Verbrauchserfassung, also etwa Zähler zum Wärmeverbrauch,
nicht aber die gesamte Heizungsanlage als solche.
Eine entsprechende Anwendung scheidet schon aus den
obengenannten Gründen (zu II, 2) aus. Es kommt daher
nicht mehr darauf an, daß nach § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbs.
2 HeizkostenV eine einseitige Maßnahme des Vermieters
nur unzulässig ist, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb
eines Monats nach der Mitteilung widerspricht, was
hier nicht der Fall war. 4. Zu Recht hat das Berufungsgericht
ausgeführt, daß der Klägerin - deren Erstattungsansprüche
im übrigen vom Amtsgericht erheblich herabgesetzt
worden sind - ein Verstoß gegen das Gebot der ordnungsgemäßen
Wirtschaftsführung im Sinne des § 24 Abs. 2 Satz 1
der Zweiten Berechnungsverordnung nicht anzulasten
ist. Daß die Klägerin bei der Auswahl des Drittunternehmens
als künftigen Betreiber der Heizungsanlage ein überteuertes
Angebot im Vergleich zu dessen Mitbewerbern angenommen
hat (vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., BGB
§ 556 Rdnr. 35), haben die Beklagten nicht geltend
gemacht.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Nachzahlung der
Nebenkosten, hohe Heizkostenabrechnung in den Betriebskosten)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Heizkostenabrechnung nach Umbau
der Heizungsanlage).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit der Nebenkostenabrechnung und insbesondere mit darin
enthaltenen erhöhten Heizkosten.
Weitere Informationen zu Kündigung
und Mietwohnung finden Sie hier.
Bitte beachten Sie:
Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Frage zur Mieterhöhnug
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