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XIII. Zivilsenat 09.07.2003 XIII
ZR 26/03
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren
von Bedeutung, ausgeführt:
Der vom Kläger geltend gemachte Eigenbedarf sei nach
dem Ergebnis der Beweisaufnahme berechtigt. Das Räumungsbegehren
des Klägers scheitere nicht an der Sperrfrist des
§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB a.F. in Verbindung
mit dem Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten
mit gefährdeter Wohnungsversorgung und der Verordnung
des Berliner Senats vom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin
1993, S. 216). Ob die Verordnung wegen sich abzeichnender
nachhaltiger Entspannung des Wohnungsmarktes in B.
entsprechend der Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts
Berlin zur 2. Zweckentfremdungsverbot- Verordnung
vom 15. März 1994 ab dem 1. September 2000 wegen Verfassungswidrigkeit
außer Kraft getreten sei, könne dahin gestellt bleiben,
weil die Kündigung bereits zuvor am 25. Juli 2000
ausgesprochen worden sei. Entscheidend für die Anwendung
der Kündigungssperrfristen sei jedoch die zeitliche
Aufeinanderfolge von Überlassung der Wohnung, Begründung
von Wohnungseigentum und dessen Veräußerung. Die Wohnung
sei der Beklagten zu 1 bei der Begründung des Wohnungseigentums
nicht überlassen gewesen. Die Überlassung müsse nämlich
aufgrund eines Mietvertrages erfolgt sein. Die Beklagte
zu 1 habe die Wohnung bis zum Tod ihrer Mutter aber
nicht als Mieterin, sondern lediglich als Angehörige
der Hauptmieterin genutzt. Auch nach dem Sinn der
Regelung müsse es auf den Zeitpunkt ankommen, zu dem
der Mieter die Wohnung als "eigene" übernehme. Dies
ergebe sich schließlich auch aus § 570 b Abs. 3 BGB
a.F., denn dieser Regelung bedürfte es nicht, wenn
ein Überlassen der Wohnung schon ab dem Zeitpunkt
gegeben wäre, zu dem der später eintretende Mieter
die Wohnung bewohnt hat.
II.
Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Überprüfung
in dem entscheidenden Punkt nicht stand.
Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, daß
für die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Klägers
vom 25. Juli 2000 die zehnjährige Wartefrist des Gesetzes
über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter
Wohnungsversorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung
von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung
von Wohnbauland vom 22. April 1993, BGBl. I, S. 466,
487 - im folgenden: Sozialklauselgesetz) in Verbindung
mit der Verordnung des Berliner Senats vom 11. Mai
1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216) keine Anwendung findet.
1. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des
Berufungsgerichts. Sowohl der Tatbestand des § 564
b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F. als auch
der Tatbestand von Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes,
die nach Art. 229 § 3 Abs. 6 EGBGB auf das Mietverhältnis
der Parteien bis zum 31. August 2004 weiter anzuwenden
sind, setzen voraus, daß nach der Überlassung der
Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet
und danach dieses Wohnungseigentum veräußert wurde
(vgl. etwa Grapentin, in: Bub/Treier, Handbuch der
Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rdnr.
67 b, und Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze,
7. Aufl., Rdnr. 140 ff., jew. m.w.Nachw.). Richtig
ist auch die Meinung des Berufungsgerichts, eine Überlassung
der Wohnräume im Sinne der genannten Vorschriften
liege nur dann vor, wenn die Einräumung des Besitzes
aufgrund eines Mietvertrages mit dem Bewohner erfolge
und es dementsprechend nicht ausreiche, daß die Räume
bei Begründung des Wohnungseigentums aufgrund eines
anderen Rechtsverhältnisses genutzt würden. Dies ergibt
sich aus dem Wortlaut der Vorschriften ("Überlassung
an den Mieter") und steht in Übereinstimmung mit dem
Zweck der Regelungen (allgemeine Meinung, vgl. z.B.
Schmidt- Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 143 m.w.Nachw.;
siehe auch BGHZ 65, 137, 139 f.).
2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht dem
Umstand keine Bedeutung beigemessen, daß die Wohnung
zum Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums
der Mutter der Beklagten zu 1 als Mieterin überlassen
war und die Beklagte zu 1 nach deren Tod gemäß § 569
a Abs. 2 BGB a.F. (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 5 EGBGB)
in das Mietverhältnis eingetreten ist. Dieser gesetzliche
Eintritt in ein Mietverhältnis, bei dem nach Überlassung
der Mietsache an den Mieter Wohnungseigentum bereits
begründet, aber noch nicht veräußert worden ist, hat
zur Folge, daß die erst mit der Veräußerung des Wohnungseigentums
beginnende Wartefrist für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs
auch für die Kündigung gegenüber eingetretenen Familienangehörigen
gilt.
a) Nach § 569 a Abs. 2 BGB a.F. tritt der im gemeinsamen
Hausstand mit dem Mieter lebende Familienangehörige
in das beim Tod des Mieters bestehende Mietverhältnis
ein. Nach dem Gesetz entsteht kein neues Mietverhältnis,
sondern das bisherige Mietverhältnis wird, abgesehen
vom Wechsel in der Person des Mieters, unverändert
fortgesetzt. Der Familienangehörige tritt deshalb
grundsätzlich in vollem Umfang in die Rechtsstellung
des bisherigen Mieters ein (Staudinger/Sonnenschein
(1997) § 569 a Rdnr. 17 und 22; ähnlich: Erman/Jendrek,
BGB, 10. Aufl., § 569a Rdnr. 5; Soergel/Heintzmann,
BGB, § 569 a Rdnr. 8; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl.,
Kap. I Rdnr. 94). Ist in der Zeit zwischen der Überlassung
der Wohnung an den bisherigen Mieter, aber vor dessen
Tod, die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt worden,
so waren schon zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters
die Voraussetzungen dafür geschaffen, daß im Fall
der Veräußerung der Wohnung für eine Kündigung des
Erwerbers wegen Eigenbedarfs die Wartefristen nach
§§ 564 b Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F. bzw. nach Satz
2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes eingreifen. Der
sich aus diesen Vorschriften für den Mieter ergebende
Kündigungsschutz ist in diesem Fall bereits vor dem
Eintritt des Familienangehörigen in das Mietverhältnis
angelegt gewesen. Wird deshalb das schon gebildete
Wohnungseigentum nach dessen Eintritt in das Mietverhältnis
veräußert, so kommt es für die nach § 564 b Abs. 2
Satz 1 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. und nach Satz 2 Nr. 1
des Sozialklauselgesetzes erforderliche Voraussetzung,
daß Wohnungseigentum erst nach der "Überlassung an
den Mieter" gebildet worden ist, nicht auf die Überlassung
an den eingetretenen Familienangehörigen, sondern
auf die Überlassung an den verstorbenen ursprünglichen
Mieter an (vgl. auch Grapentin, aaO, Kap. IV Rdnr.
59).
b) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, aus der
Regelung des § 570 b Abs. 1 und 3 BGB a.F. ergebe
sich im Umkehrschluß, daß die Überlassung der Mietsache
an den verstorbenen Mieter dem eintretenden Familienangehörigen
nicht zugute kommen könne. Die Regelung des § 570
b Abs. 3 BGB a.F., wonach ein in der Person des verstorbenen
Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum entstandenes
Vorkaufsrecht auf den eintretenden Ehegatten oder
Familienangehörigen übergeht, hat jedoch neben dem
Vertragseintritt nach § 569 a Abs. 1 und 2 BGB eine
eigenständige Bedeutung. Denn nach dem Grundsatz des
§ 514 BGB a.F. (= § 473 BGB n.F.) ist ein Vorkaufsrecht
grundsätzlich nicht übertragbar. Ohne die Regelung
des § 570 b Abs. 3 BGB a.F. wäre darum zumindest zweifelhaft,
ob der Familienangehörige mit dem Eintritt in das
Mietverhältnis auch das in der Person des bisherigen
Mieters entstandene Vorkaufsrecht erwirbt. Die dem
§ 570 b Abs. 3 BGB a.F. zugrundeliegende Wertung,
wonach zur Wahrung der Schutzfunktion des Vorkaufsrechts
nach Umwandlungen ein beim Tod des Mieters entstandenes,
aber noch nicht ausgeübtes Vorkaufsrecht den nach
§ 569 a Abs. 1 und 2 BGB a.F. in den Vertrag eintretenden
Personen zugute kommen soll (vgl. Beschlußempfehlung
und Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Städtebauwesen
und Städtebau zu § 2 b Abs. 2 Satz 2 WoBindG, BT-Drucks.
8/3403, S. 41), spricht im übrigen dafür, dem eintretenden
Familienangehörigen auch den durch die frühere Umwandlung
schon angelegten Kündigungsschutz für den Fall des
Verkaufs des Wohnungseigentums zuzubilligen.
c) Dieses aus dem Wortlaut des § 569 a Abs. 2 BGB
a.F. und dem Gesetzeszusammenhang folgende Ergebnis
steht auch im Einklang mit Sinn und Zweck sowohl des
§ 569 a BGB a.F. einerseits als auch dem des § 564
b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 bis 4 BGB a.F. und des
Sozialklauselgesetzes andererseits.
aa) § 569 a Abs. 2 BGB a.F. dient dem Schutz der mit
dem Mieter familienrechtlich verbundenen Hausgenossen.
Da sie ebenso wie der Mieter ihren Lebensmittelpunkt
in der Wohnung haben, wird beim Tod des Mieters der
diesem zukommende Bestandsschutz auf die Hausgenossen
erstreckt (vgl. etwa Heile, in: Bub/Treier, aaO, Kap.
II Rdnr. 843; Staudinger/Sonnenschein, aaO, § 569
a Rdnr. 4). Ist noch zu Lebzeiten des verstorbenen
Mieters die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt
worden, so konnte der verstorbene Mieter davon ausgehen,
daß bei einem Verkauf der Wohnung der Erwerber wegen
Eigenbedarfs erst nach Ablauf der Wartefristen des
§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 oder 3 BGB oder des Sozialklauselgesetzes
wirksam kündigen kann. Dies ist eine den Bestand seines
Mietverhältnisses sichernde Rechtsposition, deren
Übergang auf den eintretenden Familienangehörigen
nach dem genannten Zweck des § 569 a BGB a.F. gerechtfertigt
ist. Dadurch wird andererseits der veräußernde Vermieter
nicht unbillig belastet. Denn es ist kein Grund dafür
ersichtlich, warum der zufällige Umstand des Todes
des Mieters zwischen erfolgter Umwandlung in Wohnungseigentum
und geplanter Veräußerung dem Vermieter den Vorteil
verschaffen soll, eine mit der Wartefrist nicht mehr
belastete Eigentumswohnung veräußern zu können.
bb) Die Wartefristen des § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr.
2 Satz 2 und 3 BGB a.F. sowie des Satzes 2 Nr. 1 des
Sozialklauselgesetzes dienen dem Schutz des Mieters
einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung
davor, daß durch die nachträgliche Umwandlung der
Wohnung in Wohnungseigentum und deren Verkauf ein
verstärktes Bedürfnis für eine Eigennutzung des Vermieters
geschaffen wird, mit dem der Mieter bei Abschluß des
Mietvertrages noch nicht zu rechnen brauchte (vgl.
Lammel, Wohnraummietrecht, 1. Aufl., § 564 b Rdnr.
91; Staudinger/Sonnenschein, aaO, § 564 b Rdnr. 100
f., 109 jew. m.w.Nachw.). Dieser Gedanke gilt in gleicher
Weise auch für Familienangehörige, die in die geschützte
Rechtsposition eintreten. Dies wird durch Satz 2 Nr.
2 Sozialklauselgesetz bestätigt, wonach für den bei
einer besonderen Härte über die 10-Jahresfrist hinausgehenden
Kündigungsschutz auch die Härte für ein bei dem Mieter
"lebendes Mitglied seiner Familie" zu berücksichtigen
ist.
3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich
auch nicht aus einem anderen rechtlichen Grund als
richtig dar (§ 561 ZPO).
Das Berufungsgericht konnte es ohne Rechtsfehler offenlassen,
ob die Verordnung des Berliner Senats vom 11. Mai
1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216), in welcher auf der
Grundlage des Sozialklauselgesetzes B. als ein Gebiet
bestimmt wird, in dem die ausreichende Versorgung
der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen
Bedingungen gefährdet ist, entsprechend der vom Oberverwaltungsgericht
Berlin im Urteil vom 13. Juni 2002 (GE 2002, 1128)
zur Zweckentfremdungsverordnung für Berlin nach Art.
6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung
des Mietrechts vom 4. November 1971 (BGBl. I, S. 1745)
vertretenen Auffassung zum 1. September 2001 außer
Kraft getreten ist, weil die Voraussetzungen der gesetzlichen
Ermächtigung in Berlin nicht mehr vorgelegen haben.
Denn die Kündigung des Klägers vom 25. Juli 2000 ist
den Beklagten am 28. Juli 2000 zugegangen und damit
zu einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem die genannte Verordnung
auch nach dieser Auffassung noch wirksam gewesen ist.
Ohne Erfolg rügt demgegenüber die Revisionserwiderung,
das Berufungsgericht habe nicht berücksichtigt, daß
die Kündigung des Klägers vom 25. Juli 2000 in eine
Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt umzudeuten
sei, darüber hinaus der Kläger seine Kündigung mit
der Klageerhebung und der Antragstellung im Berufungsverfahren
zum nächstmöglichen Zeitpunkt wiederholt habe und
aus diesen Gründen der Räumungsanspruch jedenfalls
nunmehr begründet sei.
a) Ob die am 25. Juli 2000 zum 31. Juli 2001 ausgesprochene
Kündigung in eine Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt
umzudeuten ist, kann dahingestellt bleiben, weil auch
in diesem Fall der Kündigung die zehnjährige Sperrfrist
nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes (zur Verfassungsmäßigkeit
dieses Gesetzes vgl. BGHZ 146, 49, 57 f.) in Verbindung
mit der zum Zeitpunkt des Zugangs noch gültigen Verordnung
des Berliner Senats vom 11. Mai 1993 (aaO) und die
fünfjährige Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Satz 2 Nr.
2 Satz 3 BGB a.F. in Verbindung mit der erst am 1.
Oktober 2000 außer Kraft getretenen Verordnung des
Berliner Senats vom 22. September 1995 (GVBl. Berlin
1995, S. 632) entgegenstünden.
Nach ganz überwiegender und zutreffender Meinung in
Rechtsprechung und Literatur darf nämlich nach beiden
vorgenannten Vorschriften der Vermieter die Kündigung
erst nach dem Ablauf der jeweiligen Wartefrist erklären.
Die Frist muß zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung
bereits abgelaufen sein, der Vermieter kann nicht
während der Wartezeit - unter Beachtung der Kündigungsfristen
des § 565 Abs. 2 BGB a.F. - zu deren Ablauf kündigen
(Grapentin, aaO, Kap. IV Rdnr. 76 a und 76 c; Palandt/Weidenkaff,
BGB, 60. Aufl., § 564 b Rdnr. 51; Schmidt-Futterer/Blank,
aaO, § 564 b Rdnr. 150 und 159; Staudinger/Sonnenschein,
aaO, § 564 b Rdnr. 107, ebenso auch zur entsprechenden
Vorschrift § 577 a Abs. 2 BGB n.F.: Bamberger/Roth/Reick,
BGB, § 577 a Rdnr. 15; Lammel, Wohnraummietrecht,
2. Aufl., § 577 a Rdnr. 12). Dieses Verständnis von
§ 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F.
und von Satz 2 Nr. 1 Sozialklauselgesetz entspricht
insbesondere dem in der Gesetzgebungsgeschichte der
Vorschriften zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers:
Das Oberlandesgericht Hamm hatte in einem Rechtsentscheid
vom 13. Dezember 1980 (OLG Hamm (RE) NJW 1981, 584
= WuM 1981, 34) zur Dreijahresfrist nach § 564 b Abs.
2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 BGB, anknüpfend an den Gesetzeswortlaut,
wonach sich der Vermieter erst "nach Ablauf von drei
Jahren" auf berechtigte Interessen "berufen" kann,
entschieden, daß die Kündigung wirksam nicht vor Ablauf
der Wartefrist ausgesprochen werden darf und für die
nach Ablauf ausgesprochene Kündigung zusätzlich die
Fristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. gelten. Dieser Auslegung
hat sich der Gesetzgeber bei der Einfügung der Sätze
3 und 4 in § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a.F. durch
das Gesetz zur Verbesserung der Rechtsstellung des
Mieters vom 20. Juli 1990 (BGBl. I S. 1456) ausdrücklich
angeschlossen (Gesetzentwurf des Bundesrates, BT-Drucks.
11/6374, S. 7). Für das Sozialklauselgesetz gilt nichts
anderes. Zwar unterscheidet sich dessen Wortlaut in
Satz 2 Nr. 1 von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F.
dadurch, daß berechtigte Interessen bis zum Ablauf
der Frist "nicht berücksichtigt" werden. Damit ist
aber kein sachlicher Unterschied zu § 564 b Abs. 2
Satz 1 Nr. 2 Satz 2 BGB beabsichtigt, denn die unterschiedliche
Formulierung beruht allein darauf, daß die Vorschrift
ursprünglich nicht als Sperrfrist konzipiert worden
war (vgl. BayObLG NJW-RR 1995, 1034 = BayObLGZ 1995,
131 unter I 2 b cc m.w.Nachw.). Die Kündigung des
Klägers wegen Eigenbedarfs vom 25. Juli 2000 ist mithin
schon deshalb unwirksam, weil ihr zum Zeitpunkt des
Zugangs des Kündigungsschreibens am 28. Juli 2000
sowohl die fünfjährige Sperrfrist des § 564 b Abs.
2 Nr. 2 Satz 3 BGB a.F. als auch die zehnjährige Sperrfrist
nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes entgegenstanden.
Die Unwirksamkeit dieser Kündigungserklärung würde
auch dann nicht beseitigt, wenn die Geltung der Sperrfristen
nachträglich mit Wirkung für die Zukunft weggefallen
wäre. Das Mietverhältnis der Parteien ist deshalb
durch die Kündigung vom 25. Juli 2000 nicht beendet
worden, selbst wenn sie in eine Kündigung zum nächstmöglichen
Zeitpunkt umgedeutet würde.
b) Aus dem von der Revisionserwiderung aufgezeigten
Vorbringen ergibt sich nicht, daß der Kläger nach
dem 1. September 2000 in den Tatsacheninstanzen des
vorliegenden Rechtsstreits aus denselben Gründen wie
im Kündigungsschreiben vom 25. Juli 2000 erneut gekündigt
hat. Zwar kann in der Erhebung einer Räumungsklage
und in weiteren Prozeßhandlungen eines Räumungsrechtsstreits
eine schlüssige Kündigungserklärung liegen. Dies setzt
jedoch voraus, daß mit hinreichender Deutlichkeit
der Wille des Klägers erkennbar ist, die Prozeßhandlung
solle nicht lediglich der Durchsetzung einer bereits
außerprozessual erklärten Kündigung dienen, sondern
daneben auch eine materiell- rechtliche Willenserklärung
enthalten (BGH, Urteil vom 6. November 1996 - XII
ZR 60/95, NJW-RR 1997, 203 unter 2 b; vgl. auch BayObLG
NJW 1981, 2197). Auf einen solchen Willen des Vermieters
kann, wenn - wie hier - bereits vorprozessual gekündigt
worden ist, in der Regel nur dann geschlossen werden,
wenn er sich bei der Klageerhebung oder einer weiteren
prozessualen Erklärung für seinen Räumungsanspruch
auf neue Kündigungsgründe oder auf andere Umstände
stützt, die die erneute Kündigung für den Fall, daß
die erste Kündigung unwirksam gewesen sein sollte,
von seinem Standpunkt aus als aussichtsreich erscheinen
lassen. Ein solches Vorbringen zeigt die Revisionserwiderung
weder für die am 23. Juni 2001 zugestellte Klageschrift
noch im Zusammenhang mit dem Berufungsantrag in der
mündlichen Verhandlung vom 2. Juli 2002 auf, der als
solcher auch dem Schriftformerfordernis des § 568
BGB n.F. nicht genügen würde. Nach dem Berufungsurteil
hat der Kläger vielmehr in beiden Instanzen ausschließlich
die Wirksamkeit seiner Kündigung vom 25. Juli 2000
verteidigt und hierzu die Auffassung vertreten, die
Sperrfristen des § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a.F.
und des Sozialklauselgesetzes hätten dieser Kündigung
nicht entgegengestanden. Daß das Berufungsgericht
Sachvortrag des Klägers hierzu übergangen hat, wird
von der Revisionserwiderung nicht gerügt.
c) Auch die vom Kläger in der Revisionserwiderung
vorsorglich unter Bezugnahme auf die Gründe im Kündigungsschreiben
vom 25. Juli 2000 erklärte erneute Kündigung des Mietverhältnisses
zum nächstmöglichen Termin vermag seiner Räumungsklage
nicht zum Erfolg zu verhelfen. Diese Kündigungserklärung
ist nach § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO in der Revisionsinstanz
unbeachtlich. Zwar können aus prozeßökonomischen Gründen
ausnahmsweise nach Abschluß der letzten mündlichen
Verhandlung in der Berufungsinstanz eingetretene und
für die materiell-rechtliche Beurteilung bedeutsame
Tatsachen in der Revisionsinstanz berücksichtigt werden,
wenn sie unstreitig sind und schutzwürdige Belange
der Gegenpartei nicht entgegenstehen (vgl. BGHZ 139,
214, 220 ff. und BGH, Urteil vom 12. Januar 2001 -
V ZR 372/99, NJW 2001, 1272 unter II 3 d, jew. m.w.Nachw.).
Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor,
weil bei Berücksichtigung der Kündigung eine abschließende
Entscheidung des Revisionsgerichts nicht möglich ist.
Das Berufungsgericht hat zu der Frage, ob die Voraussetzungen
für den Erlaß der Verordnung des Berliner Senats vom
11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216) nachträglich
weggefallen sind, keine Feststellungen getroffen.
Für die Beurteilung der Berechtigung des Räumungsbegehrens
aufgrund der nunmehr erklärten Kündigung müßte der
Rechtsstreit deshalb an das Berufungsgericht zurückverwiesen
werden. Die Zulassung neuen Vorbringens im Revisionsverfahren
würde deshalb keine rasche und endgültige Streitbereinigung
herbeiführen, und es ist deshalb nicht unbillig, den
Kläger für die Durchsetzung seiner erneuten Kündigung
auf einen weiteren Prozeß zu verweisen (vgl. auch
BGHZ 139, 214, 221 f.).
III.
Das Berufungsurteil ist demgemäß aufzuheben (§ 562
Abs. 1 ZPO). Da die Kündigungserklärung vom 25. Juli
2000, auf die der Kläger sein Räumungsverlangen stützt,
nach dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt
unwirksam ist, weil bei deren Zugang die genannten
Wartefristen noch nicht abgelaufen waren, ist die
Sache zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO).
Der Senat hat deshalb in der Sache selbst zu entscheiden
und die Berufung des Klägers gegen das erstinstanzliche
klageabweisende Urteil zurückzuweisen.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Mietvertrag
gekündigt, Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Mietverhältnis gekündigt).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit der Wirksamkeit der Kündigung eines Mietverhältnisses.
Weitere Informationen zu Kündigung
und Mietwohnung finden Sie hier.
Bitte beachten Sie:
Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Frage zu "Mietverhältnis
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