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XIII. Zivilsenat 19.11.2003 XIII
ZR 160/03
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Der Kläger habe gegen den Beklagten gemäß § 558 Abs.
1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der
Miete für die von ihm innegehaltene Wohnung in der
D. straße in H. von bisher 800 DM auf 960 DM, beginnend
ab dem 1. März 2002. Das Mieterhöhungsverlangen sei
nicht nur zulässig bei einer Nettomiete, sondern auch
wenn zwischen den Parteien - wie vorliegend - eine
Teilinklusivmiete vereinbart sei. Da der Mietspiegel
für H. vom 2. April 2001 als Vergleichswert von der
Nettomiete ausgehe, sei die zwischen den Parteien
vereinbarte Teilinklusivmiete, um einen Vergleich
zwischen der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete
zu ermöglichen, in eine Nettomiete und einen Teilbetriebskostenanteil
aufzuspalten. Aufgrund der Vereinbarung der Parteien
bei der letzten Mieterhöhung 1998 betrage der Betriebskostenanteil
der Teilinklusivmiete 383,33 DM. Die Nettomiete sei
daher mit 416,67 DM anzusetzen. Eine vergleichbare
Wohnung wie die hier vorliegende koste laut Mietspiegel
für H. 625,60 DM. Damit sei die Ausgangsmiete in Höhe
von 416,67 DM niedriger als die Vergleichsmiete des
Mietspiegels, so daß eine Mieterhöhung zulässig sei.
Bei der Erhöhung der Miete sei gemäß § 558 Abs. 3
BGB darauf zu achten, daß die Miete nicht um mehr
als 20 % erhöht werde. Ausgangspunkt für die Kappungsgrenze
von 20 % sei die Teilinklusivmiete. Der Mieter habe
durch die Vereinbarung einer bestimmten konkreten
Mietzinsstruktur beim Abschluß des Mietvertrages in
Kauf genommen bzw. sich damit einverstanden erklärt,
daß die im Mietvertrag verankerte Mietzinsstruktur
mit ihren Auswirkungen für die gesamte Mietzeit zugrunde
zu legen sei. Bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete
seien die Betriebskosten Bestandteil der Miete geworden,
so daß eine Differenzierung in Nettomiete und Nebenkostenpauschale
nicht gewollt sei. Im Hinblick darauf könne der Vermieter
auch nicht darauf verwiesen werden, daß er bei vereinbarter
Teilinklusivmiete die Möglichkeit habe, die Betriebskosten
gemäß § 560 BGB zu erhöhen. Die Vorschrift sei auf
diese Fälle nicht anwendbar. Ausgangswert für die
Berechnung der Kappungsgrenze sei demnach die Teilinklusivmiete
in Höhe von 800 DM.
II.
Die Revision bleibt in der Sache ohne Erfolg und ist
deshalb zurückzuweisen. Zu Recht hat das Landgericht
den Anspruch des Klägers gegen den Beklagten auf Zustimmung
zur Erhöhung der Miete für die Wohnung in der D. straße
in H. von bisher 800 DM auf 960 DM, beginnend ab dem
1. März 2002, gemäß § 558 Abs. 1 BGB als begründet
erachtet. Ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen,
daß das Landgericht die Kappungsgrenze gemäß § 558
Abs. 3 BGB - im Einklang mit der obergerichtlichen
Rechtsprechung zu dem in wesentlichen Teilen übereinstimmenden
früheren § 2 MHG - aufgrund der Teilinklusivmiete
von 800 DM berechnet hat (vgl. OLG Stuttgart, NJW
1983, 2329; OLG Hamburg, WuM 1984, 24; OLG Hamm, WuM
1984, 121; OLG Koblenz, NJW 1985, 333; OLG Hamm, NJW-RR
1993, 398). 1. Für die Auffassung, daß bei der Berechnung
der Kappungsgrenze nicht von der sogenannten Nettomiete
auszugehen ist, spricht schon der Wortlaut des § 558
BGB, in dem nur die Erhöhung der "Miete" geregelt
wird. Ein Anhaltspunkt dafür, daß der Gesetzgeber
den Begriff "Miete" in § 558 BGB nur als Nettomiete
habe verstehen wollen, eine Inklusivmiete deshalb
in einen Grundmietzins und einen Betriebkostenanteil
aufgeteilt werden müsse, besteht nicht (vgl. Börstinghaus/Eisenschmid,
Arbeitskommentar Neues Mietrecht, S. 266 f.; Referentenentwurf,
NZM 2000, 415 f., 429; Gesetzentwurf zur Neugliederung,
Vereinfachung und Reform des Mietrechts, NZM 2000,
802 f., 815; Stellungnahme des Bundesrates, NZM 2001,
20 f., 24, 25; Gegenäußerung der Bundesregierung,
NZM 2001, 35, 36, 37). Dem Gesetzgeber war bei der
Fassung des § 558 BGB bekannt, daß in der Praxis der
Wohnungswirtschaft der von den Mietparteien vereinbarte
Mietzins von unterschiedlicher Struktur ist. Wenn
der Gesetzgeber in § 558 BGB gleichwohl nicht ausdrücklich
zwischen Nettomiete und Inklusivmiete unterschieden
hat, ist daraus zu entnehmen, daß der Begriff "Miete"
in § 558 BGB entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch
als vom Mieter zu zahlender Betrag ohne zusätzlich
vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen
ist.
2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, der Kläger
habe aufgrund § 4 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien
die Nebenkosten separat erhöhen können; entgegen der
Auffassung des Landgerichts sei § 560 BGB in Verbindung
mit Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB deshalb anwendbar, so
daß das Hauptargument für eine Berechnung der Kappungsgrenze
des § 558 Abs. 3 BGB aus der Inklusivmiete, der Vermieter
könne eine separate Erhöhung der Nebenkosten nach
§ 560 BGB jetzt nicht mehr geltend machen, damit entfalle.
Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Mietentgelt
nur einen bestimmten Betrag (zuzüglich Heizungs-/Warmwasserkosten)
vorsieht, werden im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten
mit abgegolten (vgl. OLG Hamm, aaO). Bei einer derartigen
Teilinklusivmiete war - mit Ausnahme für das Land
Berlin - während der Geltungsdauer des Gesetzes zur
dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im
Land Berlin vom 14. Juli 1987 (GVW) nach ständiger
obergerichtlicher Rechtsprechung eine Mieterhöhung
wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 MHG ausgeschlossen
(vgl. OLG Hamm, NJWRR 1998, 298 m.w.Hinw.). Soweit
sich die Revision auf den formularmäßigen Erhöhungsvorbehalt
im Mietvertrag der Parteien beruft, läßt sie außer
acht, daß eine derartige Klausel nach der Rechtsprechung
des Senats unwirksam ist (Urteil vom 20. Januar 1993
- VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II 2). Zu Recht
ist das Landgericht deshalb der Auffassung, ein Vermieter
könne bei vereinbarter Teilinklusivmiete - wie im
vorliegenden Fall - nicht auf die Möglichkeit des
§ 560 BGB verwiesen werden, die Miete wegen gestiegener
Betriebskosten zu erhöhen, da diese Vorschrift auf
diese Fälle nicht anwendbar sei. Nach § 560 BGB können
nur Betriebskostenpauschalen und Betriebskostenvorauszahlungen
bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag erhöht
werden. Die Erhöhungsmöglichkeit besteht aber nicht
bei Teilinklusivverträgen (so ausdrücklich die Gesetzesbegründung
zu § 560 BGB; vgl. NZM 2000, 443 und NZM 2000, 815).
Das Landgericht hat deshalb zu Recht bei der Berechnung
der Kappungsgrenze die Inklusivmiete in Höhe von 800
DM zugrunde gelegt.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Kappungsgrenzen
bei Teilinklusivmieten)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Kappungsgrenze).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit den Kappungsgrenzen bei Teilinklusivmieten.
Weitere Informationen zu Mieterhöhung
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Bitte beachten Sie:
Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
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