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XIII. Zivilsenat 03.03.2004 XIII
ZR 151/03
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Der Beklagten stehe die erhöhte Kostenmiete zu; die
Mietzinszahlung sei daher mit Rechtsgrund erfolgt.
Dabei komme es nicht darauf an, ob die Mieterhöhungserklärung
vom 29. Dezember 1994 formal wirksam sei, da der Mietvertrag
eine Preisgleitklausel enthalte. Der Zulässigkeit
der Mieterhöhung stehe nicht entgegen, daß der monatliche
Erhöhungsbetrag die monatliche Einsparung von Heizkosten
deutlich übersteige. Maßgebend für die Berechnung
der Kostenmiete seien im Ausgangspunkt allein die
zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlichen
Mittel; auch ein etwaiger Instandsetzungsanteil der
Maßnahme sei unerheblich. Soweit zu § 3 MHG überwiegend
vertreten worden sei, daß die Mieterhöhung nicht außer
Verhältnis zu der für den Mieter durch die Maßnahme
zu erwartenden Einsparung an Heizkosten stehen dürfe,
widerspreche dies der Gesetzeslage. Die Mieterhöhung
sei insbesondere im Hinblick auf die Genehmigung der
neuen Kostenmiete unter Berücksichtigung der Kosten
der Modernisierungsmaßnahme seitens der Wohnungsbaukreditanstalt
als zuständiger Stelle auch nicht rechtsmißbräuchlich
(§ 242 BGB).
II.
Dies hält der revisionsgerichtlichen Überprüfung stand,
so daß die Revision zurückzuweisen ist.
1. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsurteil
erfülle nicht die Mindestanforderungen an die Darstellung
des Tatbestandes, da es die in der Berufungsinstanz
gestellten Anträge nicht wiedergebe. Auf das Berufungsverfahren
ist die Zivilprozeßordnung in der seit dem 1. Januar
2002 geltenden Fassung anzuwenden, da die mündliche
Verhandlung vor dem Amtsgericht am 1. November 2002
geschlossen wurde (§ 26 Nr. 5 EGZPO). Zutreffend geht
die Revision davon aus, daß auch nach § 540 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 ZPO n.F. die Aufnahme der Berufungsanträge
in das Berufungsurteil nicht entbehrlich ist. Der
Antrag des Berufungsklägers braucht zwar nicht unbedingt
wörtlich wiedergegeben zu werden; jedoch muß aus dem
Zusammenhang wenigstens sinngemäß deutlich werden,
was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel erstrebt
(Senatsurteile vom 26. Februar 2003 - VIII ZR 262/02,
BGHZ 154, 99, 100 f.; vom 22. Dezember 2003 - VIII
ZR 122/03, unter II 2 und vom 7. Januar 2004 - VIII
ZR 110/03, jeweils zur Veröffentlichung bestimmt;
BGH, Urteil vom 6. Juni 2003 - V ZR 392/02, NJW-RR
2003, 1290 = WM 2003, 2424 unter II 1 a; BGH, Beschluß
vom 13. August 2003, XII ZR 303/02, NJW 2003, 3352
= WM 2003, 2209 unter II 4 a, zur Veröffentlichung
in BGHZ bestimmt). Dieser Anforderung wird das angefochtene
Urteil gerecht.
Zwar enthalten die Urteilsgründe die Berufungsanträge
nicht wörtlich; entgegen der Ansicht der Revision
ergibt sich aus dem Urteil jedoch, daß lediglich die
Beklagte Berufung eingelegt hat und daß sie eine Abweisung
der Klage im gesamten Umfang ihrer Verurteilung erstrebt.
Im Rubrum des Urteils ist allein die Beklagte als
Berufungsklägerin aufgeführt, während die Klägerin
als Berufungsbeklagte bezeichnet ist. In den Gründen
führt das Berufungsgericht aus, das Amtsgericht habe
der Klage teilweise stattgegeben, die Beklagte begründe
ihr Rechtsmittel und die Klägerin verteidige das Urteil.
Dem entspricht der klageabweisende Tenor.
2. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch
auf Rückzahlung von Mietzins für den Zeitraum von
Januar 1995 bis Februar 1999 gemäß § 812 Abs. 1 Satz
1, 1. Alt. BGB. Sie hat den Mietzins, soweit die Beklagte
diesen durch Erklärung vom 29. Dezember 1994 erhöht
hat, nicht ohne Rechtsgrund geleistet.
a) Rechtsgrundlage für die Erhöhung des Mietzinses
ist § 3 des Mietvertrags, wonach alle durch gesetzliche
oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten
Fall zugelassenen Mieterhöhungen vom Zeitpunkt der
Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar sind, ohne
daß es einer Kündigung oder einer Mitteilung gemäß
§ 18 des Ersten Bundesmietengesetzes (I. BMG) bedarf.
aa) Das Berufungsgericht hat diese Vertragsbestimmung
rechtsfehlerfrei als Mietpreisgleitklausel gewertet;
danach haben die Parteien, soweit es um eine Erhöhung
des Mietzinses geht, die jeweils gesetzlich (höchst-)
zulässige Miete als vertragliche Miete vereinbart.
Diese Auslegung wird von der Revision auch nicht beanstandet.
Die gesetzlich zulässige Miete ist vorliegend gemäß
§ 8 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) die Kostenmiete
als das Entgelt, das zur Deckung der laufenden Aufwendungen
des Verfügungsberechtigten erforderlich ist. Das Wohnungsbindungsgesetz
ist nach der Übergangsvorschrift des § 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz
(WoFG) in Verbindung mit § 1 WoBindG anzuwenden. Nach
den Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es
sich um öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des
§ 1 WoBindG; dies wird von der Revision nicht in Zweifel
gezogen.
Ist die jeweils zulässige Kostenmiete vertraglich
vereinbart, so hat die vertragliche Regelung anspruchsbegründende
Wirkung (Senatsurteile vom 22. April 1981 - VIII ZR
103/80, NJW 1982, 1587 = WM 1981, 1178 unter 2 c bb
und vom 5. November 2003 - VIII ZR 10/03, WuM 2004,
25 unter II 2 a). Soweit § 4 Abs. 8 Satz 1 Neubaumietenverordnung
(NMV) für den Fall einer solchen Vereinbarung vorschreibt,
daß für die Durchführung einer Mieterhöhung § 10 Abs.
1 WoBindG entsprechend gilt, hat dies lediglich zur
Folge, daß dem Mieter hinsichtlich des Erhöhungsbetrags
ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 273 BGB zusteht,
solange dessen formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung
nicht erfüllt sind (Senatsurteil vom 5. November 2003,
aaO). Hiervon hat die Klägerin keinen Gebrauch gemacht,
so daß es keiner Entscheidung bedarf, ob die Erklärung
der Beklagten vom 29. Dezember 1994 den formellen
Voraussetzungen nach § 10 Abs. 1 WoBindG, § 4 Abs.
7 NMV entsprach.
Die Klausel erfaßt, wovon das Berufungsgericht ohne
nähere Begründung ausgegangen ist, auch Mieterhöhungen
wegen Modernisierungsmaßnahmen, da es sich bei diesen
um durch gesetzliche Regelung allgemein zugelassene
Fälle von Mieterhöhungen handelt. Aus der Bezugnahme
auf § 18 des Gesetzes über Maßnahmen auf dem Gebiete
des Mietpreisrechts (Erstes Bundesmietengesetz, BGBl.
I 1955 S. 458, fortan: I. BMG) folgt nicht, daß der
Geltungsbereich der Klausel auf Mieterhöhungen beschränkt
ist, die diesem - nicht mehr geltenden - Gesetz unterfallen
(so auch LG Berlin GE 1988, 1049; a.A. LG Berlin GE
1988, 945; WuM 2000, 307; GE 2000, 812). Dieser Zusatz
schränkt den Geltungsbereich der allgemein und umfassend
formulierten Klausel nicht ein, sondern dient allein
der Klarstellung, daß Mieterhöhungen unabhängig von
der Erfüllung formeller Voraussetzungen nach § 18
I. BMG vereinbart sind. Er ist gegenstandslos, nachdem
dieses Gesetz nicht mehr gilt. bb) Die Rüge der Revision,
§ 3 des Mietvertrags sei wegen Verstoßes gegen § 9
AGBG unwirksam, da die Klausel nicht dem Transparenzgebot
genüge, bleibt ohne Erfolg. Die formularmäßige Vertragsbestimmung
hält der Inhaltskontrolle stand. Insbesondere verstößt
§ 3 des Mietvertrags nicht gegen das sich aus § 9
AGBG ergebende und nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2
BGB ausdrücklich geregelte Transparenzgebot, wonach
sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus
ergeben kann, daß die Bestimmung nicht klar und verständlich
ist. Das Transparenzgebot schließt auch nach der neuen
gesetzlichen Regelung das Bestimmtheitsgebot ein.
Dieses verlangt, daß die tatbestandlichen Voraussetzungen
und Rechtsfolgen so genau beschrieben werden, daß
für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume
entstehen. Eine Klausel genügt dem Bestimmtheitsgebot
nur dann, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich
Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners
des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich
umschreibt (vgl. Senatsurteil vom 5. November 2003,
aaO, unter II 2 b aa zu § 9 AGBG).
(1) Dieser Anforderung wird die Vertragsklausel gerecht,
soweit sie Erhöhungen des Mietzinses zum Gegenstand
hat. Sie verweist hinsichtlich der Höhe der Mietzinsänderung
auf die gesetzlichen oder behördlichen Regelungen
und hinsichtlich des Zeitpunkts der Mieterhöhung auf
die "Zulässigkeit" und damit ebenfalls auf die vorgenannten
Regelungen. Der Senat hat im Urteil vom 5. November
2003 (aaO, unter II 2 b bb) eine formularmäßige Vertragsbestimmung
als vereinbar mit § 9 AGBG angesehen, nach der die
jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglich
vereinbart galt. Dies entspricht der Formulierung
in § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, der mit der "zulässigen
Miete" die (höchst-) zulässige Kostenmiete nach §
8 Abs. 1 WoBindG meint (vgl. Senatsurteile vom 22.
April 1981 und vom 5. November 2003, aaO; Fischer-
Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, Wohnungsbaurecht,
NMV 1970 § 4 Anm. 8.2) und die Zulässigkeit einer
solchen Preisgleitklausel mithin voraussetzt. Nach
der vorliegenden Klausel ist zwar im Unterschied hierzu
nur eine gleitende Anpassung in Bezug auf zulässige
Erhöhungen der Miete (sowie Nebenkosten und sonstige
Umlagen) geregelt. Insoweit unterliegt die Klausel
jedoch weder nach dem Transparenzgebot noch unter
dem Gesichtspunkt einer unangemessenen Benachteiligung
des Mieters (§ 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG, jetzt
§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) durchgreifenden
Bedenken. Auch § 4 Abs. 8 NMV hat nach seinem Regelungsgehalt
lediglich Erhöhungen der Kostenmiete infolge Erhöhung
der laufenden Aufwendungen zum Gegenstand, wie sich
aus Wortlaut, amtlicher Überschrift und systematischer
Stellung der Vorschrift ergibt. Senkungen der Kostenmiete
infolge Verringerung der laufenden Aufwendungen sind
dagegen in § 5 NMV geregelt. Der Mieter wird durch
die Formularklausel, die lediglich Mieterhöhungen
gleitend anpaßt und damit allein den Vermieter begünstigt,
nicht unangemessen benachteiligt, da das Gesetz zugunsten
des Mieters in § 5 Abs. 1 Satz 2 NMV eine entsprechende
Anpassungsregelung enthält. Danach bildet die verringerte
Durchschnittsmiete vom Zeitpunkt der Verringerung
der laufenden Aufwendungen an die Grundlage der Kostenmiete.
Die vorliegende Klausel ist daher nicht anders zu
beurteilen als die - wirksame - Klausel, wonach die
jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertragliche
Miete vereinbart ist (vgl. hierzu Senatsurteil vom
5. November 2003, aaO).
(2) Der Beurteilung dieses Klauselteils als wirksam
steht das Senatsurteil vom 21. Januar 2004 (VIII ZR
99/03, zur Veröffentlichung vorgesehen, unter II 2
b bb) nicht entgegen. In dieser Entscheidung hat der
Senat zwar eine Klausel mit gleichem Wortlaut als
unwirksam bezeichnet und zur Begründung auf die Senatsurteile
vom 20. Januar 1993 (VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061
= WM 1993, 660 unter II 2) und vom 19. November 2003
(VIII ZR 160/03, zur Veröffentlichung vorgesehen,
unter II 2) verwiesen. Die Entscheidung vom 21. Januar
2004 hatte jedoch, ebenso wie die zitierten Entscheidungen,
allein die Erhöhung von Betriebskosten zum Gegenstand;
die Beurteilung als unwirksam bezieht sich, wie klarzustellen
ist, lediglich auf den diesbezüglichen Klauselteil,
der sich durch schlichte Streichung der Worte "oder
Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und
Grundstücksumlagen jeder Art" aus der Klausel entfernen
läßt. Die Teilunwirksamkeit hat daher nicht die Unwirksamkeit
der Klausel insgesamt zur Folge. Die Vertragsbestimmung
läßt sich aus sich heraus verständlich und sinnvoll
in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil
trennen, ohne daß es einer sprachlichen oder inhaltlichen
Umgestaltung bedarf. Hierin liegt keine geltungserhaltende
Reduktion (vgl. Senat, Urteil vom 25. Juni 2003 -
VIII ZR 344/02, NJW 2003, 2899 unter II 2 m.w.Nachw.;
Senat, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 86/03,
zur Veröffentlichung bestimmt, unter II 1).
b) Die Mieterhöhung ist wirksam, weil sie die nach
§ 8 Abs. 1 WoBindG in Verbindung mit § 6 Abs. 1 Satz
2 NMV und § 11 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 6 Satz 1 der Verordnung
über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite
Berechnungsverordnung - II. BV) zulässige Kostenmiete
als Entgelt, das zur Deckung der laufenden Aufwendungen
erforderlich ist, nicht übersteigt. Danach kann der
Vermieter eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung
unter Ansatz der erhöhten laufenden Aufwendungen unter
anderem dann aufstellen, wenn er mit Zustimmung der
Bewilligungsstelle bauliche Maßnahmen (Modernisierungsmaßnahmen)
vorgenommen hat, die nachhaltig Einsparung von Heizenergie
bewirken. Hierfür reicht es aus, wenn überhaupt eine
meßbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und
diese dauerhaft ist (Rechtsentscheid des Senats vom
10. April 2002 – VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282
f. zu dem insoweit wortgleichen § 3 Abs. 1 Satz 1
MHG). Daß die Wärmedämmfassade, die nach dem erstinstanzlich
eingeholten Sachverständigengutachten für die Wohnung
der Klägerin rechnerisch eine Energieeinsparung von
2.078,36 kWh/Jahr (entspricht etwa 15,5 %) bewirkt,
in diesem Sinne nachhaltig Heizenergie einspart, ist
nicht zweifelhaft und wird auch von der Revision nicht
in Zweifel gezogen. c) Hinsichtlich der Höhe der anzusetzenden
Modernisierungskosten kann die Revision nicht mit
Erfolg rügen, das Berufungsgericht habe entscheidungserheblichen
Vortrag der Klägerin übergangen, indem es einen etwaigen
Instandsetzungsanteil der Maßnahme als unerheblich
angesehen hat. Die Klägerin hat die Höhe der Modernisierungskosten
bestritten und insoweit unwidersprochen vorgetragen,
die Gebäudefassade sei erheblich instandsetzungsbedürftig
gewesen; der Putz sei abgeblättert und es seien Risse
im Mauerwerk vorhanden gewesen.
Es bedarf keiner Entscheidung, ob und gegebenenfalls
in welchem Umfang die Beklagte ersparte Instandhaltungs-
bzw. Instandsetzungskosten von den Baukosten der Modernisierungsmaßnahme
in Abzug zu bringen hatte (vgl. LG Köln WuM 1998,
293; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Mietrecht,
II. BV § 11 Anm. 11; für den Bereich des preisfreien
Wohnraums Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht,
8. Aufl., § 559 Rdnr. 159 ff. m.w.Nachw.). Die Klägerin
hat keine Tatsachen vorgetragen, die den Schluß zulassen,
daß Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten den
seitens der Beklagten in Höhe von 10 % der Baukosten
pauschal abgezogenen Betrag von 254.790,- DM überschritten
hätten. Insbesondere hat sie das Ausmaß der behaupteten
Schäden nicht konkretisiert. Ihr pauschaler Vortrag
genügt nicht, um einen insoweit höheren Instandsetzungsbedarf
darzulegen (vgl. insoweit auch Senatsurteil vom 12.
März 2003 – VIII ZR 175/02, BGHReport 2003, 784 =
DWW 2003, 229).
d) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht
zu Recht keine Begrenzung der Mieterhöhung unter wirtschaftlichen
Zumutbarkeitsgesichtspunkten angenommen.
aa) In Rechtsprechung und Literatur wird hinsichtlich
Mieterhöhungen wegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen
im preisfreien Wohnraum nach § 559 Abs. 1 BGB (früher
§ 3 MHG) verbreitet die Auffassung vertreten, der
Betrag der Mieterhöhung dürfe nicht außer Verhältnis
zu der für den Mieter zu erwartenden Ersparnis von
Heizkosten stehen; die Zulässigkeit der Mieterhöhung
sei durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit begrenzt
(OLG Karlsruhe OLGZ 1985, 252 = ZMR 1984, 411 = WuM
1985, 17 unter Berufung auf § 13 ModEnG; Sternel,
Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 778; Gramlich in Bub/Treier,
Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform
2001, § 559 Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
aaO, § 559 Rdnr. 81 ff.; MünchKommBGB/Voelskow, 3.
Aufl., § 3 MHG Rdnr. 10). Teilweise wird eine solche
Begrenzung aus § 242 BGB als Verbot, den Mieter mit
den finanziellen Folgen wirtschaftlich unsinniger
Maßnahmen zu belasten, abgeleitet (Staudinger/ Emmerich
(2003) § 559 Rdnr. 34). Verschiedentlich wird hiernach
die Erhöhung des Mietzinses auf das Doppelte (u.a.
LG Köln ZMR 1998, 562; LG Lüneburg WuM 2001, 83; Ehlert
in Bamberger/Roth, BGB, § 559 Rdnr. 19; Palandt/Weidenkaff,
BGB, 63. Aufl., § 559 Rdnr. 13; aus Praktikabilitätsgründen
für den Regelfall auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
aaO Rdnr. 84) bzw. Dreifache (LG Berlin MM 1994, 396)
der Heizkostenersparnis begrenzt (gegen die Anwendung
starrer Grenzen dagegen OLG Karlsruhe, aaO; Staudinger/
Emmerich, aaO Rdnr. 35 m.w.Nachw.; Feckler, ZMR 1998,
545). Nach anderer Auffassung soll die Zulässigkeit
der Mieterhöhung insbesondere im Hinblick auf das
vom Gesetzgeber im Allgemeininteresse verfolgte Ziel
der Energieeinsparung nicht durch einen Bezug zu der
bewirkten Heizkostenersparnis begrenzt sein (AG Lichtenberg
NJW-RR 2003, 1309; Schläger, ZMR 2002, 580, 581; Blümmel,
GE 2002, 1244; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl.,
§ 559 Rdnr. 11, 27; Kinne, ZMR 2003, 396, 402). Für
den Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird diese
Frage, soweit ersichtlich, in Rechtsprechung und Literatur
nicht behandelt. Sie stellt sich dort jedoch in gleicher
Weise (vgl. insoweit auch BVerwG WuM 1990, 566, 567).
bb) Der Senat hat die Frage in dem Rechtsentscheid
vom 10. April 2002 zu § 3 MHG offengelassen (BGHZ
150, 277, 284 f.). Er entscheidet sie nunmehr dahingehend,
daß die Mieterhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen
im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der erzielten
Heizkostenersparnis begrenzt wird.
(1) Für eine solche Begrenzung nach Art einer "Kappungsgrenze"
besteht keine gesetzliche Grundlage. Die Regelungen
für den preisgebundenen Wohnraum (§§ 8-8b WoBindG,
§ 6 NMV, § 11 Abs. 4-6 II. BV; nunmehr § 28 WoFG)
und den preisfreien Wohnraum (§§ 559-559b BGB; § 3
MHG) regeln die Zulässigkeit einer Umlage der Modernisierungskosten
auf den Mieter, ohne eine Begrenzung im Hinblick auf
die zu erwartende Heizkostenersparnis vorzusehen.
Eine Begrenzung läßt sich für den Bereich des preisgebundenen
Wohnraums auch nicht aus § 13 Abs. 1 Satz 1 und 2
des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von
Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie
in der Fassung vom 12. Juli 1978 (ModEnG) ableiten,
wonach die als Zuschüsse zur Deckung der Kosten der
Modernisierung bewilligten Mittel der Höhe nach so
zu bemessen sind, daß die Erhöhung der Mieten oder
Belastungen tragbar ist und in einem angemessenen
Verhältnis zu den Vorteilen aus der Modernisierung
steht. Diese Regelung ist durch Art. 36 Rechtsbereinigungsgesetz
vom 16. Dezember 1986 aufgehoben worden. Davon abgesehen
hat sie sich nicht an den Vermieter, sondern mit öffentlich-rechtlicher
Wirkung an die staatlichen Bewilligungsstellen gerichtet.
Aus dem von der Revision angeführten § 7 Abs. 1 Satz
1 II. BV folgt nichts anderes. Danach dürfen Baukosten
nur angesetzt werden, soweit sie bei gewissenhafter
Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausführung
und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt
sind. Die Vorschrift regelt jedoch nicht Zulässigkeit
und Grenzen einer Mieterhöhung. Daß die von der Beklagten
angesetzten Baukosten als solche überhöht und aus
diesem Grunde unwirtschaftlich gewesen seien, hat
die Klägerin nicht geltend gemacht. (2) Der Gesetzgeber
hat im volkswirtschaftlichen Interesse an einer Modernisierung
des Wohnbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinsparung
- von einer begrenzenden Regelung bewußt abgesehen.
Der Regierungsentwurf zu § 3 MHG enthielt zum Schutz
der Mieter eine Kappungsgrenze, wonach die durch Modernisierungsmaßnahmen
erhöhte Miete 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete
nicht sollte übersteigen dürfen (Entwurf eines Zweiten
Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse
über Wohnraum, BT-Drucks. 7/2011 S. 5, 11 f.). Diese
Kappungsgrenze wurde im weiteren Gesetzgebungsverfahren
mit der Begründung gestrichen, daß bei einer solchen
Regelung die Durchsetzung von Mieterhöhungen erschwert
und dadurch der Anreiz zur dringend notwendigen Modernisierung
oft entfallen würde (Bericht des Rechtsausschusses,
BT-Drucks. 7/2638 S. 4). Auch der Vorschlag des Ausschusses
für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau zu dem Entwurf
des Ersten Gesetzes zur Änderung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes,
in § 3 MHG eine Härteklausel einzufügen, wonach der
Vermieter insoweit nicht zu einer Mieterhöhung wegen
Modernisierung berechtigt sein solle, als die Mieterhöhung
in einem erheblichen Mißverhältnis zu den für den
Mieter zu erwartenden Vorteilen stehe (BT-Drucks.
8/1782 S. 6), fand keine Berücksichtigung.
In der Begründung des Gesetzentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz
vom 19. Juni 2001 ist unter Hinweis auf volkswirtschaftliche
und umweltpolitische Interessen ausgeführt, daß ein
Anreiz zur Durchführung von Wohnungsmodernisierungen
weiterhin erforderlich sei (BT-Drucks. 14/4553 S.
37, 58). Im Verfahren vor dem Bundesrat nahmen die
Ausschüsse ausdrücklich auf die Grenze von 200 %,
die sich in der Rechtsprechung bei Energiesparmaßnahmen
herausgebildet habe, Bezug und empfahlen, eine Aufnahme
des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit zu prüfen (BR-Drucks.
439/2/00 S. 24). Diese Empfehlung fand keinen Eingang
in das Gesetz.
(3) Die Begrenzung der Mieterhöhung durch das Verhältnis
zu den ersparten Heizkosten folgt entgegen der Ansicht
der Revision auch nicht aus dem Grundsatz von Treu
und Glauben nach § 242 BGB. Dem steht die Entscheidung
des Gesetzgebers entgegen, der von einer begrenzenden
Regelung, wie ausgeführt, bewußt Abstand genommen
hat. Das hierfür maßgebliche allgemein- und umweltpolitische
Interesse an der Durchführung energiesparender Modernisierungsmaßnahmen
ist einer Bewertung allein nach Kostengesichtspunkten
nicht zugänglich. Jedoch wäre auch eine Begrenzung
nach wirtschaftlichen Zumutbarkeitskriterien Zweifeln
unterworfen. So wird die tatsächliche Heizkostenersparnis
von Umständen wie der Lage der Wohnung, Lüftungsverhalten
und Wärmebedarf der Bewohner, aber auch von äußeren
Temperaturbedingungen und insbesondere im Falle ansteigender
Energiepreise (vgl. im einzelnen Feckler, aaO, 546
f.) so stark beeinflußt, daß sich die Modernisierung
langfristig auch für den einzelnen Mieter als "rentabel",
jedenfalls aber als nicht unverhältnismäßig darstellen
kann.
(4) Daraus folgt jedoch nicht, daß der Mieter gegenüber
Modernisierungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Für
den Bereich des preisgebundenen Wohnraums bedarf es
nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 11 Abs. 7 II. BV der
Zustimmung der Bewilligungsstelle zu der Modernisierungsmaßnahme,
in deren Rahmen auch die Auswirkungen auf das Mietpreisniveau
zu berücksichtigen sind (BVerwG WuM 1990, 566, 567;
vgl. nunmehr § 6 Abs. 1 Nr. 6, § 7 Nr. 1, §§ 13, 28
WoFG). Nach § 541b Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (jetzt mit
geringfügigen Änderungen § 554 Abs. 2 BGB), der vorliegend
gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 6 EGBGB anzuwenden ist,
hat der Mieter Maßnahmen unter anderem zur Einsparung
von Heizenergie zu dulden, es sei denn, daß die Maßnahme
für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde,
die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen
des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht
zu rechtfertigen ist. Dabei ist unter anderem auch
die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen
(Satz 2). Diese Härteklausel findet auch für Mieterhöhungen
im preisgebundenen Wohnraum nach § 10 WoBindG Anwendung
(BayObLG WuM 1996, 749 m.w.Nachw.). Die Klägerin hat
jedoch keine Tatsachen vorgetragen, die zu einer solchen
Prüfung Anlaß geben.
e) Die Mietzinserhöhung wurde jedenfalls ab Januar
1995, dem Beginn des Rückforderungszeitraums, wirksam.
§ 3 des Mietvertrags verweist hinsichtlich des Zeitpunkts
der Mietzinsänderung auf die gesetzliche Regelung.
Nach § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV darf der Vermieter aufgrund
einer Vereinbarung nach Satz 1 (Mietpreisgleitklausel)
eine zulässige Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden
Aufwendungen für einen zurückliegenden Zeitraum seit
Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres
nachfordern. Die mit Schreiben der Beklagten vom 29.
Dezember 1994 rückwirkend ab 1. Januar 1994 geltend
gemachte Mieterhöhung erfaßt damit zulässigerweise
den gesamten Zeitraum der Rückforderung seit Januar
1995. Der Klägerin steht daher kein Rückforderungsanspruch
zu.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Gleitklausel
für Mieterhöhungen bei Sozialwohnungen)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Mieterhöhung wegen Wärmedämmung
und Modernisierung).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit dem Anspruch auf Rückforderung der gezahlten
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