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XIII. Zivilsenat 03.03.2004 XIII
ZR 149/03
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Der Beklagten stehe die erhöhte Kostenmiete zu; die
Mietzinszahlung sei daher mit Rechtsgrund erfolgt.
Dabei komme es nicht darauf an, ob die Mieterhöhungserklärung
vom 29. Dezember 1994 formal wirksam sei, da der Mietvertrag
eine Preisgleitklausel enthalte. Der Zulässigkeit
der Mieterhöhung stehe nicht entgegen, daß der monatliche
Erhöhungsbetrag die monatliche Einsparung von Heizkosten
deutlich übersteige. Maßgebend für die Berechnung
der Kostenmiete seien im Ausgangspunkt allein die
zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlichen
Mittel; auch ein etwaiger Instandsetzungsanteil der
Maßnahme sei unerheblich. Soweit zu § 3 MHG überwiegend
vertreten worden sei, daß die Mieterhöhung nicht außer
Verhältnis zu der für den Mieter durch die Maßnahme
zu erwartenden Einsparung an Heizkosten stehen dürfe,
widerspreche dies der Gesetzeslage. Die Mieterhöhung
sei insbesondere im Hinblick auf die Genehmigung der
neuen Kostenmiete unter Berücksichtigung der Kosten
der Modernisierungsmaßnahme seitens der Wohnungsbaukreditanstalt
als zuständiger Stelle auch nicht rechtsmißbräuchlich
(§ 242 BGB).
II.
Die zulässige Revision hat nur zu einem geringen Teil
Erfolg (Mietzins bezüglich Januar 1995); im übrigen
hält das Berufungsurteil ihren Rügen stand.
1. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsurteil
erfülle nicht die Mindestanforderungen an die Darstellung
des Tatbestandes, da es die in der Berufungsinstanz
gestellten Anträge nicht wiedergebe. Auf das Berufungsverfahren
ist die Zivilprozeßordnung in der seit dem 1. Januar
2002 geltenden Fassung anzuwenden, da die mündliche
Verhandlung vor dem Amtsgericht am 1. November 2002
geschlossen wurde (§ 26 Nr. 5 EGZPO). Zutreffend geht
die Revision davon aus, daß auch nach § 540 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 ZPO n.F. die Aufnahme der Berufungsanträge
in das Berufungsurteil nicht entbehrlich ist. Der
Antrag des Berufungsklägers braucht zwar nicht unbedingt
wörtlich wiedergegeben zu werden; jedoch muß aus dem
Zusammenhang wenigstens sinngemäß deutlich werden,
was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel erstrebt
(Senatsurteile vom 26. Februar 2003 - VIII ZR 262/02,
BGHZ 154, 99, 100 f.; vom 22. Dezember 2003 - VIII
ZR 122/03, unter II 2 und vom 7. Januar 2004 - VIII
ZR 110/03, jeweils zur Veröffentlichung bestimmt;
BGH, Urteil vom 6. Juni 2003 - V ZR 392/02, NJW-RR
2003, 1290 = WM 2003, 2424 unter II 1 a; BGH, Beschluß
vom 13. August 2003, XII ZR 303/02, NJW 2003, 3352
= WM 2003, 2209 unter II 4 a, zur Veröffentlichung
in BGHZ bestimmt). Dieser Anforderung wird das angefochtene
Urteil gerecht. Zwar enthalten die Urteilsgründe die
Berufungsanträge nicht wörtlich; entgegen der Ansicht
der Revision ergibt sich aus dem Urteil jedoch, daß
lediglich die Beklagte Berufung eingelegt hat und
daß sie eine Abweisung der Klage im gesamten Umfang
ihrer Verurteilung erstrebt. Im Rubrum des Urteils
ist allein die Beklagte als Berufungsklägerin aufgeführt,
während die Kläger als Berufungsbeklagte bezeichnet
sind. In den Gründen führt das Berufungsgericht aus,
das Amtsgericht habe der Klage teilweise stattgegeben,
die Beklagte begründe ihr Rechtsmittel und die Kläger
verteidigten das Urteil. Dem entspricht der klageabweisende
Tenor.
2. In der Sache hat das klageabweisende Urteil des
Berufungsgerichts Bestand, soweit die Kläger eine
Rückzahlung der Mietzinserhöhung für den Zeitraum
von Februar 1995 bis August 1999 verlangen. Hinsichtlich
des Monats Januar 1995 haben die Kläger dagegen einen
Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1.
Alt. BGB, da sie insoweit den erhöhten Mietzins ohne
Rechtsgrund geleistet haben.
a) Rechtsgrundlage für die Erhöhung des Mietzinses
bis zur Höhe des zulässigen Entgelts ist § 10 Abs.
1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), der nach der Übergangsvorschrift
des § 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) in
Verbindung mit § 1 WoBindG anzuwenden ist. Den Feststellungen
des Berufungsgerichts ist zu entnehmen, daß es sich
um öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des §
1 WoBindG handelt; dies wird von der Revision auch
nicht in Zweifel gezogen.
Demgegenüber hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen,
daß § 3 Nr. 6 des Mietvertrags Rechtsgrundlage sei.
Es ist zwar zutreffend davon ausgegangen, daß im Falle
der Vereinbarung einer Mietpreisgleitklausel, d.h.
der Vereinbarung des jeweils zulässigen Mietzinses
als vertraglich geschuldeter Miete (§ 4 Abs. 8 Satz
1 Neubaumietenverordnung – NMV), diese den Rechtsgrund
für das Behaltendürfen des erhöhten Mietzinses bildet,
soweit die zulässige Kostenmiete nicht überschritten
wird (Senatsurteile vom 22. April 1981 - VIII ZR 103/80,
NJW 1982, 1587 = WM 1981, 1178 unter 2 c bb und vom
5. November 2003 - VIII ZR 10/03, WuM 2004, 25 unter
II 2 a). Die Revision rügt jedoch mit Erfolg, daß
die formularmäßige Bestimmung in § 3 Nr. 6 des Mietvertrags
einer Inhaltskontrolle nicht standhält. Sie ist unwirksam,
da sie gegen das sich aus § 9 AGBG ergebende und nunmehr
in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich geregelte
Transparenzgebot verstößt. Danach kann sich eine unangemessene
Benachteiligung auch daraus ergeben, daß die Bestimmung
nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot
schließt auch nach der neuen gesetzlichen Regelung
das Bestimmtheitsgebot ein. Dieses verlangt, daß die
tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen
so genau beschrieben werden, daß für den Verwender
keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen.
Eine Klausel genügt dem Bestimmtheitsgebot nur dann,
wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren
die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des
Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich
umschreibt (Senatsurteil vom 5. November 2003, aaO,
unter II 2 b aa zu § 9 AGBG). Nach der Mietpreisgleitklausel
des Formularmietvertrags, der dem Senatsurteil vom
5. November 2003 (aaO) zugrundelag und die der Senat
als wirksam angesehen hat, galt bei preisgebundenem
Wohnraum die jeweils gesetzlich zulässige Miete als
vereinbart. Dies entspricht der Formulierung in §
4 Abs. 8 Satz 1 NMV, der mit der "zulässigen Miete"
die gesetzlich (höchst-) zulässige Kostenmiete nach
§ 8 Abs. 1 WoBindG meint (vgl. Senat, aaO; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix,
Wohnungsbaurecht, NMV 1970 § 4 Anm. 8.2). Im Gegensatz
dazu ergibt sich weder aus § 3 Nr. 6 des vorliegenden
Mietvertrags noch aus dem weiteren Vertragsinhalt,
unter welchen Voraussetzungen und bis zu welcher Höhe
die Mieterhöhungen - wie es in der Klausel formuliert
ist - "eintreten" und von dem Mieter zu tragen sein
sollen. Der Vertragsbestimmung ist nicht mit der zur
Erfüllung des Transparenzgebots notwendigen Deutlichkeit
zu entnehmen, daß die jeweilige Kostenmiete als preisrechtlich
höchstzulässige Miete (§ 8 Abs. 1 WoBindG) geschuldet
sein soll. Dies gilt um so mehr, als sich § 3 Nr.
5 des Mietvertrags nach seinem Wortlaut entgegen der
von der Beklagten in ihrer Revisionserwiderungsschrift
vertretenen Auffassung erkennbar auf die Vergleichsmietenregelung
für den preisfreien Wohnraum bezieht (§ 2 MHG, nunmehr
§ 558 BGB). Soweit die Beklagte im Revisionsverfahren
des weiteren darauf verweist, daß im Mietvertrag (zunächst)
eine vorläufige Gesamtmiete vereinbart war, läßt sich
auch hieraus nicht erschließen, unter welchen Voraussetzungen
eine Mietänderung eintreten soll.
Die Klausel benachteiligt den Mieter nach § 9 Abs.
1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs.
2 Nr. 1 BGB) aus dem weiteren Grunde unangemessen,
daß sie den "Eintritt" der Mieterhöhung ohne zeitliche
Begrenzung zurückwirken läßt. Dies ist mit der zwingenden
Mieterschutzvorschrift des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV nicht
vereinbar, wonach der Vermieter auf Grund einer Vereinbarung
gemäß Satz 1 (Preisgleitklausel) eine zulässige Mieterhöhung
wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen grundsätzlich
nur für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn
des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern
darf (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 1993 - VIII
ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660 unter II 2
b hinsichtlich der Rückwirkungsmöglichkeit bei der
Erhöhung von Betriebskosten nach § 4 MHG).
b) Entgegen der Ansicht der Revision ist für das Revisionsverfahren
nicht von der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung
vom 29. Dezember 1994 auszugehen. Zwar hat das Berufungsgericht
- von der Annahme einer wirksam vereinbarten Mietpreisgleitklausel
aus folgerichtig - nicht geprüft, ob die Erklärung
der Beklagten den formellen Anforderungen gemäß §
10 Abs. 1 WoBindG, § 4 Abs. 7 NMV genügt. Der Senat
kann diese rechtliche Prüfung aufgrund der getroffenen
Feststellungen jedoch selbst vornehmen. Danach ergeben
sich keine Bedenken. Auch die Revision erhebt insoweit
keine Einwendungen. c) Die Mieterhöhung ist auch materiellrechtlich
wirksam, weil sie die nach § 8 Abs. 1 WoBindG in Verbindung
mit § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 11 Abs. 4 Nr. 1, Abs.
6 Satz 1 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche
Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV)
zulässige Kostenmiete als Entgelt, das zur Deckung
der laufenden Aufwendungen erforderlich ist, nicht
übersteigt. Danach kann der Vermieter eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung
unter Ansatz der erhöhten laufenden Aufwendungen unter
anderem dann aufstellen, wenn er mit Zustimmung der
Bewilligungsstelle bauliche Maßnahmen (Modernisierungsmaßnahmen)
vorgenommen hat, die nachhaltig Einsparung von Heizenergie
bewirken. Hierfür reicht es aus, wenn überhaupt eine
meßbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und
diese dauerhaft ist (Rechtsentscheid des Senats vom
10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282
f. zu dem insoweit wortgleichen § 3 Abs. 1 Satz 1
MHG). Daß die Wärmedämmfassade, die nach dem erstinstanzlich
eingeholten Sachverständigengutachten für die Wohnung
der Kläger rechnerisch eine Energieeinsparung von
2.155,49 kWh/Jahr (entspricht etwa 12,1 %) bewirkt,
in diesem Sinne nachhaltig Heizenergie einspart, ist
nicht zweifelhaft und wird auch von der Revision nicht
in Zweifel gezogen.
d) Hinsichtlich der Höhe der anzusetzenden Modernisierungskosten
kann die Revision nicht mit Erfolg rügen, das Berufungsgericht
habe entscheidungserheblichen Vortrag der Kläger übergangen,
indem es einen etwaigen Instandsetzungsanteil der
Maßnahme als unerheblich angesehen hat. Die Kläger
haben die Höhe der Modernisierungskosten bestritten
und insoweit unwidersprochen vorgetragen, die Gebäudefassade
sei erheblich instandsetzungsbedürftig gewesen; der
Putz sei abgeblättert und es seien Risse im Mauerwerk
vorhanden gewesen.
Es bedarf keiner Entscheidung, ob und gegebenenfalls
in welchem Umfang die Beklagte ersparte Instandhaltungs-
bzw. Instandsetzungskosten von den Baukosten der Modernisierungsmaßnahme
in Abzug zu bringen hatte (vgl. LG Köln WuM 1998,
293; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Mietrecht,
II. BV § 11 Anm. 11; für den Bereich des preisfreien
Wohnraums Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht,
8. Aufl., § 559 Rdnr. 159 ff. m.w.Nachw.). Die Kläger
haben keine Tatsachen vorgetragen, die den Schluß
zulassen, daß Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten
den seitens der Beklagten in Höhe von 10 % der Baukosten
pauschal abgezogenen Betrag von 254.790,- DM überschritten
hätten. Insbesondere haben sie das Ausmaß der behaupteten
Schäden nicht konkretisiert. Ihr pauschaler Vortrag
genügt nicht, um einen insoweit höheren Instandsetzungsbedarf
darzulegen (vgl. insoweit auch Senatsurteil vom 12.
März 2003 - VIII ZR 175/02, BGHReport 2003, 784 =
DWW 2003, 229).
e) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht
zu Recht keine Begrenzung der Mieterhöhung unter wirtschaftlichen
Zumutbarkeitsgesichtspunkten angenommen.
aa) In Rechtsprechung und Literatur wird hinsichtlich
Mieterhöhungen wegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen
im preisfreien Wohnraum nach § 559 Abs. 1 BGB (früher
§ 3 MHG) verbreitet die Auffassung vertreten, der
Betrag der Mieterhöhung dürfe nicht außer Verhältnis
zu der für den Mieter zu erwartenden Ersparnis von
Heizkosten stehen; die Zulässigkeit der Mieterhöhung
sei durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit begrenzt
(OLG Karlsruhe OLGZ 1985, 252 = ZMR 1984, 411 = WuM
1985, 17 unter Berufung auf § 13 ModEnG; Sternel,
Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 778; Gramlich in Bub/Treier,
Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform
2001, § 559 Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
aaO, § 559 Rdnr. 81 ff.; MünchKommBGB/Voelskow, 3.
Aufl., § 3 MHG Rdnr. 10). Teilweise wird eine solche
Begrenzung aus § 242 BGB als Verbot, den Mieter mit
den finanziellen Folgen wirtschaftlich unsinniger
Maßnahmen zu belasten, abgeleitet (Staudinger/ Emmerich
(2003) § 559 Rdnr. 34). Verschiedentlich wird hiernach
die Erhöhung des Mietzinses auf das Doppelte (u.a.
LG Köln ZMR 1998, 562; LG Lüneburg WuM 2001, 83; Ehlert
in Bamberger/Roth, BGB, § 559 Rdnr. 19; Palandt/Weidenkaff,
BGB, 63. Aufl., § 559 Rdnr. 13; aus Praktikabilitätsgründen
für den Regelfall auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
aaO Rdnr. 84) bzw. Dreifache (LG Berlin MM 1994, 396)
der Heizkostenersparnis begrenzt (gegen die Anwendung
starrer Grenzen dagegen OLG Karlsruhe, aaO; Staudinger/
Emmerich, aaO Rdnr. 35 m.w.Nachw.; Feckler, ZMR 1998,
545). Nach anderer Auffassung soll die Zulässigkeit
der Mieterhöhung insbesondere im Hinblick auf das
vom Gesetzgeber im Allgemeininteresse verfolgte Ziel
der Energieeinsparung nicht durch einen Bezug zu der
bewirkten Heizkostenersparnis begrenzt sein (AG Lichtenberg
NJW-RR 2003, 1309; Schläger, ZMR 2002, 580, 581; Blümmel,
GE 2002, 1244; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl.,
§ 559 Rdnr. 11, 27; Kinne, ZMR 2003, 396, 402). Für
den Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird diese
Frage, soweit ersichtlich, in Rechtsprechung und Literatur
nicht behandelt. Sie stellt sich dort jedoch in gleicher
Weise (vgl. insoweit auch BVerwG WuM 1990, 566, 567).
bb) Der Senat hat die Frage in dem Rechtsentscheid
vom 10. April 2002 zu § 3 MHG offengelassen (BGHZ
150, 277, 284 f.). Er entscheidet sie nunmehr dahingehend,
daß die Mieterhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen
im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der erzielten
Heizkostenersparnis begrenzt wird. (1) Für eine solche
Begrenzung nach Art einer "Kappungsgrenze" besteht
keine gesetzliche Grundlage. Die Regelungen für den
preisgebundenen Wohnraum (§§ 8-8b WoBindG, § 6 NMV,
§ 11 Abs. 4-6 II. BV; nunmehr § 28 WoFG) und den preisfreien
Wohnraum (§§ 559-559 b BGB; § 3 MHG) regeln die Zulässigkeit
einer Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter,
ohne eine Begrenzung im Hinblick auf die zu erwartende
Heizkostenersparnis vorzusehen.
Eine Begrenzung läßt sich für den Bereich des preisgebundenen
Wohnraums auch nicht aus § 13 Abs. 1 Satz 1 und 2
des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von
Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie
in der Fassung vom 12. Juli 1978 (ModEnG) ableiten,
wonach die als Zuschüsse zur Deckung der Kosten der
Modernisierung bewilligten Mittel der Höhe nach so
zu bemessen sind, daß die Erhöhung der Mieten oder
Belastungen tragbar ist und in einem angemessenen
Verhältnis zu den Vorteilen aus der Modernisierung
steht. Diese Regelung ist durch Art. 36 Rechtsbereinigungsgesetz
vom 16. Dezember 1986 aufgehoben worden. Davon abgesehen
hat sie sich nicht an den Vermieter, sondern mit öffentlichrechtlicher
Wirkung an die staatlichen Bewilligungsstellen gerichtet.
Aus dem von der Revision angeführten § 7 Abs. 1 Satz
1 II. BV folgt nichts anderes. Danach dürfen Baukosten
nur angesetzt werden, soweit sie bei gewissenhafter
Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausführung
und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt
sind. Die Vorschrift regelt jedoch nicht Zulässigkeit
und Grenzen einer Mieterhöhung. Daß die von der Beklagten
angesetzten Baukosten als solche überhöht und aus
diesem Grunde unwirtschaftlich gewesen seien, haben
die Kläger nicht geltend gemacht.
(2) Der Gesetzgeber hat im volkswirtschaftlichen Interesse
an einer Modernisierung des Wohnbestandes - auch zum
Zwecke der Energieeinsparung - von einer begrenzenden
Regelung bewußt abgesehen.
Der Regierungsentwurf zu § 3 MHG enthielt zum Schutz
der Mieter eine Kappungsgrenze, wonach die durch Modernisierungsmaßnahmen
erhöhte Miete 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete
nicht sollte übersteigen dürfen (Entwurf eines Zweiten
Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse
über Wohnraum, BT-Drucks. 7/2011 S. 5, 11 f.). Diese
Kappungsgrenze wurde im weiteren Gesetzgebungsverfahren
mit der Begründung gestrichen, daß bei einer solchen
Regelung die Durchsetzung von Mieterhöhungen erschwert
und dadurch der Anreiz zur dringend notwendigen Modernisierung
oft entfallen würde (Bericht des Rechtsausschusses,
BT-Drucks. 7/2638 S. 4). Auch der Vorschlag des Ausschusses
für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau zu dem Entwurf
des Ersten Gesetzes zur Änderung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes,
in § 3 MHG eine Härteklausel einzufügen, wonach der
Vermieter insoweit nicht zu einer Mieterhöhung wegen
Modernisierung berechtigt sein solle, als die Mieterhöhung
in einem erheblichen Mißverhältnis zu den für den
Mieter zu erwartenden Vorteilen stehe (BT-Drucks.
8/1782 S. 6), fand keine Berücksichtigung.
In der Begründung des Gesetzentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz
vom 19. Juni 2001 ist unter Hinweis auf volkswirtschaftliche
und umweltpolitische Interessen ausgeführt, daß ein
Anreiz zur Durchführung von Wohnungsmodernisierungen
weiterhin erforderlich sei (BT-Drucks. 14/4553 S.
37, 58). Im Verfahren vor dem Bundesrat nahmen die
Ausschüsse ausdrücklich auf die Grenze von 200 %,
die sich in der Rechtsprechung bei Energiesparmaßnahmen
herausgebildet habe, Bezug und empfahlen, eine Aufnahme
des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit zu prüfen (BR-Drucks.
439/2/00 S. 24). Diese Empfehlung fand keinen Eingang
in das Gesetz. (3) Die Begrenzung der Mieterhöhung
durch das Verhältnis zu den ersparten Heizkosten folgt
entgegen der Ansicht der Revision auch nicht aus dem
Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Dem
steht die Entscheidung des Gesetzgebers entgegen,
der von einer begrenzenden Regelung, wie ausgeführt,
bewußt Abstand genommen hat. Das hierfür maßgebliche
allgemein- und umweltpolitische Interesse an der Durchführung
energiesparender Modernisierungsmaßnahmen ist einer
Bewertung allein nach Kostengesichtspunkten nicht
zugänglich. Jedoch wäre auch eine Begrenzung nach
wirtschaftlichen Zumutbarkeitskriterien Zweifeln unterworfen.
So wird die tatsächliche Heizkostenersparnis von Umständen
wie der Lage der Wohnung, Lüftungsverhalten und Wärmebedarf
der Bewohner, aber auch von äußeren Temperaturbedingungen
und insbesondere im Falle ansteigender Energiepreise
(vgl. im einzelnen Feckler, aaO, 546 f.) so stark
beeinflußt, daß sich die Modernisierung langfristig
auch für den einzelnen Mieter als "rentabel", jedenfalls
aber als nicht unverhältnismäßig darstellen kann.
(4) Daraus folgt jedoch nicht, daß der Mieter gegenüber
Modernisierungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Für
den Bereich des preisgebundenen Wohnraums bedarf es
nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 11 Abs. 7 II. BV der
Zustimmung der Bewilligungsstelle zu der Modernisierungsmaßnahme,
in deren Rahmen auch die Auswirkungen auf das Mietpreisniveau
zu berücksichtigen sind (BVerwG WuM 1990, 566, 567;
vgl. nunmehr § 6 Abs. 1 Nr. 6, § 7 Nr. 1, §§ 13, 28
WoFG). Nach § 541b Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (jetzt mit
geringfügigen Änderungen § 554 Abs. 2 BGB), der vorliegend
gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 6 EGBGB anzuwenden ist,
hat der Mieter Maßnahmen unter anderem zur Einsparung
von Heizenergie zu dulden, es sei denn, daß die Maßnahme
für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde,
die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen
des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht
zu rechtfertigen ist. Dabei ist unter anderem auch
die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen
(Satz 2). Diese Härteklausel findet auch für Mieterhöhungen
im preisgebundenen Wohnraum nach § 10 WoBindG Anwendung
(BayObLG WuM 1996, 749 m.w.Nachw.). Die Kläger haben
jedoch keine Tatsachen vorgetragen, die zu einer solchen
Prüfung Anlaß geben.
f) Die Erklärung der Beklagten vom 29. Dezember 1994
wurde gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1, 2. Halbsatz WoBindG
ab dem Ersten des übernächsten Monats, dem 1. Februar
1995, wirksam. Für den Zeitraum von Februar 1995 bis
August 1999 können die Kläger eine Rückzahlung von
Mietzins mithin nicht verlangen. Für den Monat Januar
1995 besteht hingegen ein Rückzahlungsanspruch, der
sich auf 62,37€ nebst Zinsen beziffert (70,27 abzüglich
des von dem Amtsgericht bereits anteilig rechtskräftig
aberkannten Betrags in Höhe von 7,90 €)
III.
Soweit den Klägern ein Rückzahlungsanspruch zusteht,
ist auf ihr Rechtsmittel das klageabweisende Berufungsurteil
aufzuheben, und die Verurteilung durch das Amtsgericht
ist wiederherzustellen; im übrigen ist die Revision
zurückzuweisen.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Rückzalung,
Rückforderung der Mieterhöhung bei Formularmietvertrag)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Mieterhöhung wegen Wärmedämmung
und Modernisierung).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit dem Anspruch auf Rückforderung der gezahlten
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