Entscheidungsgründe:
I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
Die von der Klägerin an die Beklagte vermietete
Wohnung unterliege einer Mietpreisbindung. Zwar ergebe
sich diese nicht aus öffentlichrechtlichem Preisbindungsrecht.
Das am 1. Januar 2002 in Kraft getretene Wohnraumförderungsgesetz
(künftig: WoFG) finde nur auf Förderzusagen
Anwendung, die nach dem 31. Dezember 2001 erteilt
worden seien. Nach dem Wohnungsbindungsgesetz (künftig:
WoBindG) gelte die Wohnung nicht als öffentlich
gefördert, da der Widerruf der Bewilligung vor
der erstmaligen Auszahlung der öffentlichen Mittel
erfolgt sei. Die von der Klägerin geforderte
Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
sei jedoch nach den zwischen den Parteien getroffenen
vertraglichen Vereinbarungen ausgeschlossen. Dies
folge aus der Beschreibung der Mietwohnung als öffentlich
gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden.
Es sei davon auszugehen, daß auch der Beklagten
im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bewußt gewesen
sei, daß die Mietgestaltung infolge der Bewilligung
öffentlicher Zuschüsse zur Sanierung Beschränkungen
unterworfen und Mieterhöhungen nach allgemeinen
Vorschriften ausgeschlossen gewesen seien. Es seien
keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, daß
sie das Mietverhältnis auch dann begründet
hätte, wenn es sich um frei finanzierten und
damit nicht preisgebundenen Wohnraum gehandelt hätte.
Da die Parteien zudem exakt die nach den öffentlichrechtlichen
Förderungsvorschriften höchst zulässige
Miete von 9 DM/qm vereinbart hätten, könne
eine Auslegung des Vertragstextes unter Berücksichtigung
der beiderseitigen Interessen nur zu dem Ergebnis
führen, daß eine Mieterhöhung nach
den damals geltenden Vorschriften des Gesetzes zur
Regelung der Miethöhe habe ausgeschlossen sein
sollen. Die Vertragsklausel des § 2 Abs. 6 stehe
dem nicht entgegen. Sie erfahre vielmehr eine Einschränkung
durch die Bezeichnung der Wohnung als öffentlich
geförderte Wohnung dahingehend, daß lediglich
die Vorschriften des Wohnungsbindungsrechts als in
Bezug genommen gelten sollten. Durch den Wegfall der
öffentlichen Förderung des Wohnraums entfalle
der vertraglich vereinbarte Ausschluß der Mieterhöhung
nicht. Auch eine Anpassung an die durch den Fortfall
der Förderung geänderten tatsächlichen
Verhältnisse nach den Grundsätzen über
den Wegfall der Geschäftsgrundlage komme nicht
in Betracht, weil die Eigenschaft der Mieträume,
öffentlich gefördert oder sonst preisgebunden
zu sein, unmittelbarer Vertragsinhalt geworden sei
mit der Maßgabe, daß eine Mieterhöhung
nur in den Fällen der Änderung der Kostenmiete
zulässig sei.
II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen
Überprüfung stand, so daß die Revision
zurückzuweisen ist.
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus,
daß öffentlichrechtliche Vorschriften eine
Mietpreisbindung nicht herbeiführen.
a) Zu Recht hat das Berufungsgericht eine Anwendbarkeit
des § 28 WoFG (Gesetz vom 13. September 2001,
BGBl. I S. 2376) verneint, der nach Absatz 5 Satz
1 dem Mieter das Recht gewährt, sich auf die
Bestimmung über die höchstzulässige
Miete in der Förderzusage zu berufen. Nach §
46 Abs. 1 WoFG findet die Vorschrift von vornherein
Anwendung nur auf Förderzusagen, die nach dem
31. Dezember 2001 erteilt worden sind. Vorliegend
war der Klä gerin die öffentliche Förderung
jedoch bereits mit Bescheid vom 9. September 1999
bewilligt worden.
b) Die Vorschrift des § 8 Abs. 2 Satz 1 des
Wohnungsbindungsgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung
vom 19. August 1994 (BGBl. I S. 2166/2319, künftig
WoBindG), wonach bei öffentlich gefördertem
Wohnraum die Vereinbarung eines die Kostenmiete übersteigenden
Entgelts unwirksam ist, steht der verlangten Mieterhöhung
gleichfalls nicht entgegen. Gemäß §
13 Abs. 2 Satz 2 WoBindG gilt eine Wohnung dann, wenn
die Bewilligung der öffentlichen Mittel vor deren
erstmaliger Auszahlung widerrufen wird, als von Anfang
an nicht öffentlich gefördert, ohne daß
zum Schutz des Mieters die sogenannte Nachwirkungsfrist
der §§ 15 - 17 WoBindG eingreift (Fischer/Dieskau/
Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 3.1, §
13 WoBindG Anm. 3.1). Dies ist vorliegend der Fall.
2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch
entschieden, daß die Klägerin jedoch deshalb
gehindert ist, die Miete nach dem gemäß
Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB auf den vorliegenden
Fall anwendbaren § 558 BGB zu erhöhen, weil
die Parteien eine Mieterhöhung gemäß
§ 557 Abs. 3 BGB ausgeschlossen haben.
Ein solcher Ausschluß kann ausdrücklich
oder stillschweigend vereinbart werden (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
Mietrecht, 8. Aufl., § 557 BGB Rdnr. 57; Schultz
in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,
3. Aufl., III A Rdnr. 302 und Palandt/Weidenkaff,
BGB, 63. Aufl., § 557 Rdnr. 7). Im letzteren
Fall bedarf es einer umfassenden Auslegung des gesamten
Vertrages einschließlich der außerhalb
des Vertrages liegenden Umstände (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus
aaO und Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., §
557 Rdnr. 30). Das Berufungsgericht hat im Rahmen
einer ausführlichen Würdigung des Inhaltes
des Mietvertrages und der mit der zugesagten Förderung
zusammenhängenden Gegebenheiten den zwischen
den Parteien geschlossenen Mietvertrag dahingehend
ausgelegt, daß die Eigenschaft der Mieträume,
öffentlich gefördert oder sonst preisgebunden
zu sein, unmittelbar Vertragsinhalt geworden sei,
so daß eine Mieterhöhung nur in den Fällen
der Änderung der Kostenmiete zulässig sei.
Das Berufungsgericht hat dabei insbesondere auf die
Formulierung in § 1 Abs. 2 des Mietvertrages,
wonach es sich um eine "öffentlich geförderte
Wohnung (Sozialwohnung) oder eine sonst preisgebundene
Wohnung" handelt, sowie darauf abgestellt, daß
die Parteien einen Mietzins von 9 DM/qm und damit
genau den nach den Förderrichtlinien des Landes
Sachsen- Anhalt zulässigen Mietzins vereinbart
haben. An diese aus Rechtsgründen nicht zu beanstandende
Auslegung ist der Senat gebunden. Die Auslegung von
Vertragsbestimmungen ist Sache des Tatrichters und
unterliegt daher nur einer eingeschränkten Überprüfung
durch das Revisionsgericht (Senat, Urteil vom 26.
Februar 2003 - VIII ZR 270/01, NJW 2003, 2382 unter
II 2 a). Dies gilt grundsätzlich auch für
Allgemeine Geschäftsbedingungen. Lediglich dann,
wenn Allgemeine Geschäftsbedingungen über
den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung
finden, unterliegen sie der Überprüfung
durch das Revisionsgericht (Senat, Urteil vom 23.
Oktober 1963 - VIII ZR 150/62, NJW 1964, 149; Senat
BGHZ 122, 256, 260). Zwar dürfte es sich bei
der Vertragsbestimmung des § 1 Abs. 2 um eine
Klausel han-deln, die für eine Mehrzahl von Verträgen
zur Verwendung gelangt und die damit eine Allgemeine
Geschäftsbedingung darstellt. Es ist aber nicht
ersichtlich, daß die Klausel auch außerhalb
des Bezirks des Berufungsgerichts verwendet wird.
Ohne Erfolg verweist die Revision in diesem Zusammenhang
auf die Entscheidung des Amtsgerichts Hohenstein-Ernstthal
vom 22. März 1999 (NZM 1999, 499). Im dortigen
Fall war die Wohnung lediglich allgemein als "Sozialwohnung"
bezeichnet worden. Dagegen nimmt § 1 Abs. 2 des
Mietvertrages durch die zusätzliche Formulierung
"öffentlich gefördert ... oder sonst
preisgebunden" eindeutig Bezug auf die Regelungen
des öffentlichrechtlichen Wohnpreisbindungsrechts,
im gegebenen Fall sinngemäß auf die zunächst
schon bewilligte Förderung durch das Land Sachsen-Anhalt;
sie geht damit über die Formulierung in dem vom
Amtsgericht Hohenstein-Ernstthal entschiedenen Fall
hinaus. Da die Erwägungen des Berufungsgerichts
sonstige revisionsrechtlich relevante Fehler nicht
erkennen lassen, ist an seiner Auslegung festzuhalten,
wonach die Parteien durch die Bezeichnung der Wohnung
in § 1 Abs. 2 des Mietvertrages als "öffentlich
gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden"
in Verbindung mit der Vereinbarung der nach den Förderrichtlinien
des Landes Sachsen-Anhalt höchstzulässigen
Miete von 9 DM/qm eine Anhebung der Miete auf die
ortsübliche Vergleichsmiete wirksam ausgeschlossen
haben.
3. An diesem Ergebnis vermag auch das Rechtsinstitut
des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nichts zu
ändern, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt
hat. Selbst wenn man davon ausginge, dass die Parteien
die Auszahlung der Fördermittel zur Geschäftsgrundlage
des Mietvertrages gemacht haben, kommt eine Vertragsanpassung
entsprechend dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin
nicht in Betracht, weil ein Festhalten am Vertrag
für sie nicht unzumutbar ist. Die unterbliebene
Auszahlung der Fördermittel ist allein auf ihren
Verzicht zurückzuführen, so dass sie auch
das Risiko der sich daraus ergebenden Rechtsfolgen
zu tragen hat. Dagegen wäre es unbillig, der
Beklagten eine Vertragsanpassung wegen eines Umstandes
abzuverlangen, des sen Eintritt oder Nichteintritt
ausschließlich im Einflußbereich ihrer
Vertragspartnerin lag.
