Entscheidungsgründe:
I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Beklagte
sei als Zwangsverwalter gemäß § 550
b BGB a.F., § 152 Abs. 2 ZVG in den bestehenden
Mietvertrag eingetreten, so daß ihn die Rückzahlungsverpflichtung
bezüglich der an den Vermieter geleisteten Kautionssumme
als mietvertragliche Erfüllungspflicht treffe.
Aus § 572 BGB a.F. ergebe sich nichts anderes.
Zwar sehe § 572 Satz 2 BGB a.F. eine Überwälzung
der Rückzahlungsverpflichtung auf den Erwerber
eines vermieteten Grundstücks nur dann vor, wenn
diesem die Sicherheitsleistung vom (ursprünglichen)
Vermieter ausgehändigt worden sei. Entgegen der
Ansicht des Amtsgerichts könne die Vorschrift jedoch
weder unmittelbar noch entsprechend auf den Fall angewendet
werden, in welchem nicht der Erwerber, sondern, wie
hier, der Zwangsverwalter in Anspruch genommen werde.
Eine direkte Anwendung von § 572 Satz 2 BGB a.F.
scheitere daran, daß § 146 ZVG für die
Anordnung der Zwangsverwaltung lediglich auf die Vorschriften
der §§ 15 bis 27 ZVG über die Anordnung
der Zwangsversteigerung verweise. Da mit werde nicht
auf § 57 ZVG Bezug genommen, der seinerseits erst
§ 572 BGB a.F. für anwendbar erkläre.
Eine entsprechende Anwendung von § 572 Satz 2 BGB
a.F. scheide aus, weil keine dem Vermieterwechsel durch
Grundstückskauf vergleichbare Situation vorliege,
die eine Analogie rechtfertigen könnte.
II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung
stand. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Frage einer
Verpflichtung des Zwangsverwalters von Wohnraum zur
Rückzahlung eines Kautionsbetrages, der ihm von
dem Vermieter nicht ausgehändigt worden ist, schon
nach der durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni
2001 (BGBl. I S. 1149) für die Zeit ab 1. September
2001 geschaffenen neuen Rechtslage oder noch nach den
früheren Vorschriften zu beurteilen ist. Das Berufungsgericht
hat das Mietrecht in seiner alten Fassung angewandt
und eine entsprechende Heranziehung des § 572 Satz
2 BGB, der einer Rückzahlungspflicht des Zwangsverwalters
entgegenstünde, zu Recht verneint. Da bei einer
Analogie zu § 566 a BGB, der Nachfolgebestimmung
zu § 572 BGB a.F., nunmehr eine Erstattungspflicht
des Zwangsverwalters gegeben ist (vgl. Gather in SchmidtFutterer,
Mietrecht, 8. Aufl., § 566 a Rdnr. 20), auch wenn
der Vermieter den Kautionsbetrag einbehalten hatte,
kommt es nicht darauf an, ob bei einem Eigentumswechsel
vor dem 1. September 2001 dementsprechend bei einer
vor diesem Zeitpunkt angeordneten Zwangsverwaltung das
Mietrecht in seiner früheren oder in der neuen
Fassung gilt (vgl. hierzu Palandt/Weidenkaff, BGB, 62.
Aufl., § 566 a Rdnr. 1 m.w.Nachw.; Gather aaO §
566 a Rdnr. 4).
1. Die Revision nimmt die zutreffenden Ausführungen
des Berufungsgerichts dazu hin, daß eine direkte
Anwendung des § 572 Satz 2 BGB a.F. über §
146 Abs. 1 ZVG ausscheidet. Sie meint aber, § 572
Satz 2 BGB a.F. sei analog anzuwenden. Deshalb sei der
Zwangsverwalter nur dann verpflichtet, eine vom Mieter
an den Vermieter gezahlte Kaution nach Fälligkeit
(zurück) zu bezahlen, wenn der Vermieter ihm die
Sicherheitsleistung ausgehändigt oder der Zwangsverwalter
gegenüber dem Vermieter die Verpflichtung zur Rückgewähr
übernommen habe. Im Streitfall sei beides nicht
geschehen. Der Zwangsverwalter schulde den Klägern
daher nicht die Zahlung des entsprechenden Betrages.
Die Berechtigung einer solchen Analogie ist in der Rechtsprechung
und im Schrifttum umstritten (für eine Analogie
z.B.: LG Mannheim NZM 2000, 656; LG Berlin NJW 1978,
1633; MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl. 1995, 572
Rdnr. 9; ablehnend dagegen: OLG Hamburg NJWRR 2002,
878; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III Rdnr. 239;
Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. 1999, §
572 BGB Rdnr. 3; Belz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts
und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Kap. VII Rdnr. 152,
Gather in: SchmidtFutterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999,
§ 572 BGB Rdnr. 20; Blank/Börstinghaus, Miete,
§ 572 Rdnr. 26; offengelassen Wolf/Eckert/Ball,
Handbuch des gewerblichen Miet, Pacht und Leasingrechts,
8. Aufl., Rdnr. 1535). Jedenfalls für die Vertragsverhältnisse
über Wohnraummiete ist § 572 Satz 2 BGB a.F.
nicht heranzuziehen. Gegen eine analoge Anwendung von
§ 572 Satz 2 BGB a.F. spricht, daß durch
die Beschlagnahme nach § 148 Abs. 2 ZVG, anders
als bei der Zwangsversteigerung, kein Eigentumswechsel
und kein Rechtsübergang stattfindet, sondern dem
Eigentümer lediglich die Verwaltung und Benutzung
des Grundstücks entzogen wird. Der Zwangsverwalter
handelt zwar im eigenen Namen, aber doch für Rechnung
des Schuldners/Vermieters und hat dessen Rechte wahrzunehmen
und Verpflichtungen zu erfüllen.
2. Scheidet eine analoge Anwendung von § 572 Satz
2 BGB a.F. aus, hat der Beklagte als Zwangsverwalter
im Rahmen des § 152 Abs. 2 ZVG durch die Beschlagnahme
die Verwaltung bezüglich der in dem Mietvertrag
zwischen dem Eigentümer und dem Kläger begründeten
Rechte und Pflichten übernommen. Die Verwaltungs
und Erfüllungspflicht des Zwangsverwalters schließt
die Kautionsabrede als Bestandteil des Mietverhältnisses
daher ein (vgl. Senat, Urteil vom 26. März 2003
VIII ZR 333/02, WuM 2003, 390 f. zur Rückzahlung
nicht verbrauchter Nebenkosten).
a) Soweit dem Urteil des Senats vom 20. September 1978
VIII ZR 2/78, WuM 1978, 1326 unter 2 a) aa) zu entnehmen
ist, § 152 Abs. 2 ZVG erfasse die mietvertragliche
Kautionsabrede nicht, wird daran nicht mehr festgehalten.
Der Senat ist auch im Hinblick auf das Urteil des Bundesgerichtshofs
vom 24. März 1999 XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160
ff. nicht gehalten, das Verfahren nach § 132 Abs.
2, 3 GVG einzuleiten. Die Entscheidung des XII. Zivilsenats
des Bundesgerichtshofs äußert sich (aaO S.
166) zum Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag nach
§ 571 Abs. 1 BGB a.F. und damit zur Reichweite
der Vertragsübernahme sowie zum Umfang der von
ihm zu übernehmenden Pflichten; die Entscheidung
beruht auf der Anwendung der Vorschriften der §§
571, 572 BGB a.F., die gemäß § 57 ZVG
unmittelbar zwar für den Erwerb in der Zwangsversteigerung,
nicht aber für die Übernahme der Verwaltung
durch den Zwangsverwalter heranzuziehen sind. Wie dargetan,
hat der Senat im Streitfall über den Umfang der
nach § 152 Abs. 2 ZVG auf von dem Zwangsverwalter
zu übernehmenden Pflichten im Rahmen der ihm obliegenden
Verwaltung des Grundstücks des Schuldners zu entscheiden.
b) Dadurch, daß die Pflichten aus der Kautionsabrede
in die Erfüllungspflichten des Zwangsverwalters
einbezogen und diese nicht auf die mit der Gebrauchsgewährungspflicht
unmittelbar zusammenhängenden Pflichten begrenzt
werden, wird allerdings der Mieter den anderen Gläubigern
des Vermieters gegenüber begünstigt (Wolf/Eckert/Ball
aaO), die aus dem verwalteten Vermögen Befriedigung
suchen können. Hat der Vermieter dem Zwangsverwalter
die Kautionssumme nicht ausgehändigt, wird die
Haftungsmasse, die den anderen Gläubigern zur Verfügung
steht, geschmälert. Dies ist aber wegen des einer
Treuhand ähnlichen Verhältnisses zwischen
Mieter und Vermieter im Hinblick auf die Gewährung
der Kaution gerechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt
(OLG Hamburg aaO; a.A. LG Köln NJWRR 1991, 80).
3. Wie dargetan, hat der Beklagte bei einer Heranziehung
der Vorschrift des § 566 a BGB, die an die Stelle
des § 572 BGB a.F. getreten ist, den Kautionsbetrag
ebenfalls zu erstatten, obwohl ihm der Vermieter diese
Summe nicht ausgehändigt hat. Der Gesetzgeber hat
für den Bereich der Wohnraummiete durch das Mietrechtsreformgesetz
vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) in § 566a Satz
2 BGB jetzt die Interessen des Mieters vorrangig berücksichtigt.
Nach dieser Vorschrift tritt der Erwerber eines Grundstücks
in die Rückgabepflicht einer vom Wohnraummieter
hingegebenen Kaution ein ohne Rücksicht darauf,
ob ihm die Kaution ausgefolgt worden ist; dasselbe gilt
gemäß § 57 ZVG nunmehr für die
Zwangsversteigerung. Im Falle der Zwangsverwaltung ist
daher nicht anders zu entscheiden, wenn bereits die
Vorschriften des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni
2001 anzuwenden sind.
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